Mischmietverhältnis

Im Mietrecht :

Unter sog. Mischräumen versteht man vermietete Räume, die nicht zu einem einheitlichen bestimmten Zweck, sondern teilweise zum Wohngebrauch und teilweise zum Geschäftsgebrauch vermietet und bestimmt sind. Die unterschiedliche Nutzung der Mieträume muss mit Einverständnis des Vermieters erfolgen. Werden Räume, die eigentlich nur zum Wohngebrauch bestimmt sind, auch geschäftlich genutzt, so ist darin ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache zu sehen. Der Vermieter kann die andere Nutzung entweder untersagen oder das Mietverhältnis kündigen.
Häufig stehen die Wohn- und Geschäftsräume in einem engen räumlichen Zusammenhang. Als Beispiel sei hier der Betrieb eines Friseurgeschäftes mit einer Pächterwohnung genannt.
Der Begriff der Mischräume ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es gibt auch keine bestimmten Rechtsnormen, die nur für die Mischräume anwendbar wären. Rechtlich gesehen müssen die Mischräume entweder als Wohnräume oder als Geschäftsräume qualifiziert werden. Dies ist oft schwierig. Bei der rechtlichen Einordnung dieser gemischten Mietverhältnisse kommt es letztlich auf den Willen der Parteien an: Die Einordnung, ob nunmehr ein Wohnraummietverhältnis vorliegt oder ein Geschäftsraummietverhältnis, ist rechtlich von großer Bedeutung. Nimmt man beispielsweise eine Geschäftsraummiete an, dann braucht der Vermieter bei der Kündigung keinen Grund, sondern muss nur die Kündigungsfrist einhalten. Nimmt man Wohnraummiete an, ist für den Vermieter das Vorliegen eines Kündigungsgrundes (z. B. „Eigenbedarf") erforderlich.
Als Bewertungsmaßstab wird teilweise der Mietwert der einzelnen Räume herangezogen. Meistens kommt es entscheidungserheblich darauf an, welche Art der Benutzung für die Vertragsparteien im Vordergrund steht. Ein Mieter, der eine Gaststätte mit Wohnung angemietet hat, wird sicherlich als Geschäftsraummieter anzusehen sein, denn das Übergewicht des Mietverhältnisses liegt offenkundig im gewerblichen Bereich. Der Mieter einer Gaststätte wird seinen gesamten Lebensunterhalt ausschließlich aus dem Betrieb dieser Gaststätte bestreiten. Entscheidend für die Ermittlung des Schwerpunktes, welches Mietrecht anwendbar ist, ist der Parteiwille; das Verhältnis der gewerblich genutzten Fläche zur Wohnfläche spielt nur eine untergeordnete Rolle (OLG Stuttgart NZM 2008, 726).
Die Unterscheidung, ob ein Wohnraummietverhältnis oder ein Geschäftsraummietvertrag vorliegt, ist z. B. wichtig für die Frage, welche Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. Ist das Mischmietver- hältnis als Wohnraummietverhältnis qualifiziert, so stehen dem Mieter die sozialen Kündigungsschutzvorschriften zur Verfügung. Auch kann ihm dann wie dem Mieter eines Wohnraummietverhältnisses eine Räumungsfrist bewilligt werden. Liegt jedoch ein Geschäftsraummiet- verhältnis vor, so kommt eine Räumungsfristbewilligung nicht in Betracht.
Auch die Durchführung von Mieterhöhungsverlangen, die der Vermieter an die Parteien richtet, ist entscheidend davon abhängig, ob der Mietvertrag als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis zu qualifizieren ist. Liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, so ist die Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben möglich. Liegt jedoch ein Geschäftsraummietverhältnis vor, so richtet sich die Erhöhungsbefugnis des Vermieters nach den getroffenen Vereinbarungen. Sind im Vertrag keine Abreden festgehalten, kann der Vermieter die Geschäftsraummiete auch nicht einseitig durchsetzbar erhöhen. Ihm wird nur die sog. Änderungskündigung bleiben. Dies bedeutet, dass er den alten Mietvertrag kündigt und dem Mieter gleichzeitig einen neuen Mietvertrag anbietet, allerdings mit veränderten Konditionen (z. B. erhöhte Miete).
Weitere Stichwörter:
Geschäftsraummiete, Mieterhöhung, Pacht, Räumungsfrist, Teilkündigung, Zweckentfremdung

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