Verbrauchserfassung

Im Mietrecht :

Nach Maßgabe von § 4 der Heizkostenverordnung hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Der Vermieter muss deshalb die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Thermostaten o.Ä.) versehen und der Nutzer, in der Regel also der Mieter, hat solche Maßnahmen zu dulden.
Da die Wärmeabgabe der einzelnen Heizungen erfasst werden soll, kommen für die Erfassung nur die Räume in Betracht, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind oder die über einen Wärmezähler für Fußbodenheizungen verfügen. Der Gebäudeeigentümer ist verpflichtet, alle in seinem Gebäude befindlichen Wohnungen mit einheitlichen Geräten auszustatten. Für gemeinsam zur Verfügung stehende Gebäudeteile (Waschküche, Fahrradkeller) sind keine Erfassungsgeräte notwendig. Die für diese Räume verbrauchte Energie ist im Gesamtverbrauch mit enthalten und benachteiligt deshalb geringfügig denjenigen Nutzer, welcher insgesamt viel Wärme verbraucht. Es wird ihm auf diese Weise automatisch ein größerer Teil der Allgemeinwärmekosten zugerechnet. Diese Art der Erfassung benachteiligt auch diejenigen Nutzer, die in einer merklich größeren Wohnung in dem Gebäudekomplex wohnen. Allerdings sind die sog. Allgemeinwärmekosten kein allzu hoher Kostenfaktor. Sie dürften nur einen geringen Prozentsatz des Gesamtgebäudeverbrauches ausmachen.
Üblicherweise werden für die Verbrauchserfassung sog. Wärmezähler verwendet, die allesamt eichpflichtig sind. Neben den Wärmezählern sind auch noch Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprin- zip arbeiten, erhältlich. Diese Heizkostenverteiler sind jedoch nicht als eigentliche Messgeräte anzusehen wie die Wärmezähler, da sie keinen Verbrauch anzeigen, sondern nur das Verhältnis zum Gesamtverbrauch verdeutlichen. Daneben stellt sich die Frage, was passiert bei einem Ablesefehler? Wenn aus zwingenden Gründen eine Erfassung der Messergebnisse unmöglich ist, darf der Vermieter nach Vergleichswerten schätzen: Zwingend unmöglich ist die Erfassung bei solchen Fehlern, die im Nachhinein nicht mehr korrigierbar sind (BGH NZM 2006, 102). Für Verbrauchsschätzungen darf der Vermieter Vergleichswohnungen zugrunde legen oder er darf ausnahmsweise nach Gradtagzahlen schätzen.
In der Zwischenzeit gibt es auf dem Markt elektronische Heizkostenver- teiler. Diese enthalten einen elektronischen Schaltkreis und arbeiten mit Wärmefühlern. Diese Wärmezähler arbeiten nach folgendem physikalischen Prinzip: Es wird die Temperatur des zum Heizkörper einlaufenden Wassers gemessen und die Temperatur des zurückfließenden Wassers gespeichert. Gleichzeitig misst das Gerät auch die Wassermenge, die in einem bestimmten Zeitraum durchläuft. Die auf diese Weise erzielten Messwerte werden entsprechend umgerechnet und in kw/h angezeigt. Die Gebühren für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser können nunmehr vom Vermieter auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Weitere Einzelheiten finden Sie am Ende des Stichwortes „Betriebskosten".
Weitere Stichwörter:
Betriebskosten, Hausverwaltung, Heizdauer, Heizkostenverordnung, Heizperiode, Mindesttemperatur, Nettomiete, Vorauszahlungen

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