Betriebskosten

Im Mietrecht :

ln den letzten Jahren sind die Betriebskosten erheblich schneller gestiegen als die Mieten. Aus diesem Grunde werden die Betriebskosten auch als „zweite Miete" bezeichnet. Immer wieder wird von den Mietvertragsparteien die Höhe der Betriebskosten unterschätzt. Zu den Betriebskosten einer Wohnung zählen z.B. folgende Belastungen:
Grundsteuer, Kosten für Wasser und Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung (Immissionsmessungen), Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeister, maschinelle Wascheinrichtung und Gemeinschaftsantennen. Die gesetzliche Grundlage findet sich seit 1.1.2004 in der Betriebskostenverordnung. Diese hat die bisherige „Anlage 3 zu § 27 Abs. III. BV" abgelöst.
Die Betriebs- oder Nebenkosten muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sie gehören zu den Kosten der Wohnung. Der Vermieter kann, bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 BGB) diese Betriebskosten oder Teile davon auf den Mieter umlegen.
In einer solchen Vereinbarung, die meist im Mustermietvertrag oder in einem Formularvertrag enthalten ist, sollen nicht nur die einzelnen Lasten und Kosten genau aufgeführt werden, sondern es ist auch zu vereinbaren, wie die Betriebskosten im Einzelnen verteilt werden sollen. Es besteht die Möglichkeit, die Betriebskosten nach Köpfen, nach Prozentzahlen und nach Quadratmetern zu verteilen, oder nach tatsächlichem Verbrauch. Gesetzlich ist es zulässig, dass der Vermieter für die im laufenden Mietjahr anfallenden Betriebskosten eine angemessene monatliche Vorauszahlung vom Mieter verlangt. Diese Abschlagszahlungen müssen dann zusätzlich zum Kaltmietzins vom Mieter bezahlt werden. Über die Betriebskosten muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB); versäumt der Vermieter diese Frist, dann ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen (Ausnahme: Das Versäumnis ist unverschuldet bzw. der Vermieter hat es nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Problematisch ist die Frage, ob ein Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine fehlerhafte Abrechnung noch nachbessern kann. Ist die Abrechnung formell nicht in Ordnung, ist keine Nachbesserung möglich; hat sie jedoch materielle Fehler (z. B. Rechenfehler), so kann nachgebessert werden (BGH NZM 2005, 373). Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Zugang Vorbringen, sonst wird er nicht mehr mit seinem Vorbringen gehört (Ausnahme: seine Verspätung ist unverschuldet). In der Abrechnung sind dann auch die angemessenen Vorauszahlungen entsprechend zu berücksichtigen, ein eventuelles Guthaben ist dem Mieter zurückzubezahlen. Sind die Vorauszahlungen zu gering gewesen, muss der Mieter nachzahlen. Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten (BGH, Urteil v. 11.2.2004, Az.: VIII ZR 195/03).
Die 12-monatige Ausschlussfrist für Nachforderungen seitens des Vermieters gilt nicht für nicht geleistete Vorauszahlungen. Betriebskostenvorauszahlungen, die der Mieter nicht geleistet hat, sind dem Vermieterauch nach Ablauf der 12-Monatsfrist zuzubilligen. Insofern handelt es sich nicht um eine Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, sondern um nichtgeleistete Vorauszahlungen (BGH, WuM 2007, Seite 700).
Bei der Abrechnung der Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung aus zentralen Anlagen ist die Verordnung über die Heiz- kostenabrechnung zu berücksichtigen (Heizkosten VO).
Der Vermieter darf Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung ankündigen und anteilig auf die Mieter umlegen; auch dann, wenn die Betriebskosten bisher pauschaliert in der Miete enthalten waren (§ 556a Abs. 2 BGB und § 560 BGB). Umlagefähig ist jedoch nur der zusätzliche Betrag. Das Erhöhungsverlangen ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter es begründet und erläutert. Durch Vereinbarung im Mietvertrag kann ausgeschlossen werden, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. In gewissen Ausnahmefällen ist auch eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten möglich (§ 560 Abs. 2 BGB).
Weitere Stichwörter:
Heizkostenverordnung, Kaltmiete, Nettomiete, Schadenspauschale, Überleitungsvorschriften, Verbrauchserfassung, Verwaltergebühren

Bei einer Eigentumswohnung:

Dieser Begriff stammt eigentlich aus dem Mietrecht. Damit sind die zusätzlich zur Miete zu bezahlenden Nebenkosten gemeint. Unter dem vorgenannten Begriff werden im Rahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften auch die Nebenkosten beziehungsweise die Hausgelder tituliert.

Zur Abgrenzung gegenüber dem Mietrecht ist es sicherlich sinnvoll, hier von Hausgeld (nicht von Wohngeld) zu sprechen.

Wohnraummietvertrag (2 a).






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