Mietvertrag

Die Gestaltung von Mietverträgen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt; darüber hinaus gelten im Bereich des Mietrechts weitere gesonderte Bestimmungen, die zumeist dem Mieterschutz dienen, etwa das Gesetz zur Regelung der Miethöhe oder die Heizkostenverordnung, aber auch das Gesetz zur Regelung des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Durch diese Normen wird die grundsätzlich bestehende Vertragsfreiheit eingeschränkt. Der Wohnungsmietvertrag kommt wie jeder Vertrag durch Angebot und Annahme der Vertragsparteien zustande und bringt für beide Seiten Rechte und Pflichten mit sich. Er wird meist schriftlich geschlossen, aber auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Nur wenn die Parteien eine Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr vereinbaren wollen, ist es erforderlich, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wird. Andernfalls ist er jedoch nicht als Ganzes unwirksam, sondern lediglich hinsichtlich der Vertragslaufzeit. Es handelt sich dann um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit, der allerdings erstmals zum Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden kann.

Vertragspartner
Häufig werden in schriftlichen Mietverträgen für Wohnraum die Vertragspartner nicht genau oder aber widersprüchlich aufgeführt. So wird der Vertrag manchmal nicht von allen unterschrieben, die auf Blatt 1 der Mietvertrags-urkunde als Mieter oder Vermieter aufgeführt sind, oder es unterschreiben Personen, die nicht zu Beginn des Mietvertrags als Vertragspartner genannt werden. Dabei ist die exakte Bestimmung der Vertragspartner von entscheidender Bedeutung, da bei Mieterhöhungen oder Kündigungen immer alle von ihnen angesprochen werden müssen, damit diese Erklärungen wirksam sind.

Man sollte als Mieter oder Vermieter daher stets darauf achten, dass die personellen Angaben zu Beginn des Mietvertrags auch auf die Personen zutreffen, die den Mietvertrag unterzeichnen, oder sich entsprechende Vollmachten vorlegen lassen, aus denen die Vertretungsberechtigung des Unterzeichners hervorgeht.

Eine Ausnahme gilt beim Abschluss eines Mietvertrags mit Eheleuten, die eine Wohnung mieten wollen. Unterschreibt in dem Fall nur ein Ehegatte den Mietvertrag, obwohl beide im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind, so gilt nach überwiegender Meinung in der Rechtsprechung die — allerdings widerlegbare Vermutung, dass der eine Ehegatte den anderen wirksam vertreten hat.

Für Mieter ist es wichtig, ein besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass sämtliche Personen, die auf Seiten der Vermieter als Vertragspartner aufgeführt sind, den Mietvertrag auch unterzeichnen und dass die Person, die als Vermieter genannt ist, zur Vermietung auch berechtigt ist. Gehört eine Wohnung beispielsweise mehreren Personen gemeinsam und vermietet einer dieser Miteigentümer die Wohnung gegen den Willen der anderen, dann ist der Mietvertrag mit den anderen Miteigentümern nicht wirksam abgeschlossen. Diese können die Wohnung vom Mieter herausverlangen, der dann mangels Mietvertrag mit diesen Miteigentümern keinen Kündigungsschutz genießt. Er hat in dem Fall nur einen Schadenersatzanspruch gegen den ohne Vollmacht vermietenden Miteigentümer. Ähnliche Probleme können sich auch ergeben, wenn eine Vermietungsgesellschaft oder ein Hausverwalter ohne Genehmigung der Eigentümer einen Mietvertrag abschließt.
Mietaufhebungsvertrag
Genauso wie ein Mietverhältnis durch einen Vertrag begründet wird, so kann es auch durch einen Vertrag wieder beendet werden. Der Aufhebungsvertrag bedarf nicht unbedingt der schriftlichen Form; aus Beweisgründen ist es jedoch ratsam, ihn schriftlich zu fixieren.

Unter bestimmten Umständen wird der Mietaufhebun.gsvertrag in Zusammenhang mit dem Haustürwiderrufsgesetz gebracht, nämlich dann, wenn der Mieter oder der Vermieter mit einem Aufhebungsvertrag unangemeldet in der Wohnung erscheint und seinen Vermieter bzw. Mieter überredet, den Vertrag zu unterzeichnen. In dem Fall kann der Betroffene die Erklärung widerrufen.

Hat die aktiv gewordene Vertragspartei den "überrumpelten" Vertragspartner über die gesetzliche Widerrufsfrist belehrt, so muss der Widerruf allerdings innerhalb einer Woche erfolgen.

Mietaufhebungsverträge werden meist dann abgeschlossen, wenn entweder der Mieter oder der Vermieter das Mietverhältnis nicht durch eine Kündigung beenden kann. Die Ursache dafür liegt auf Seiten des Mieters etwa in einem festen Zeitmietvertrag, auf Seiten des Vermieters häufig darin, dass er keinen Kündigungsgrund anzuführen hat oder dass die angegebenen Kündigungsgründe nicht ausreichen.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann jedoch nicht erzwungen werden, sondern setzt das Einverständnis beider Vertragsparteien voraus. Manchmal wird die Tatsache, dass die andere Vertragspartei an einer Kündigung gehindert ist, ausgenutzt, indem der Hinderungsgrund regelrecht abgekauft wird; d. h., der Mieter oder der Vermieter zahlt einen bestimmten Geldbetrag, um den anderen Vertragspartner zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags zu bewegen.

Manchmal werden Aufhebungsverträge auch dann geschlossen, wenn mehrere Mieter eine Mietsache gemietet haben — beispielsweise Eheleute, nicht eheliche Lebenspartner oder eine Wohngemeinschaft — und wenn eine dieser Personen ausziehen will.

In diesem Fall ist ein Aufhebungsvertrag für den Ausziehenden unumgänglich, denn durch den Auszug allein wird der Mietvertrag nicht beendet. Vielmehr bleibt der ausziehende Mieter weiter dem Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet und je nach interner Vereinbarung innerhalb der Personengemeinschaft hat er auch gegenüber seinen Mitmietern weiterhin Pflichten zu erfüllen, beispielsweise seinen Mietanteil zu erbringen. Er braucht also für die Aufhebung des Mietverhältnisses sowohl die Zustimmung des Vermieters als auch die der Mitmieter.
Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietvertrags
Wenn das Mietverhälmis endet, ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Handelt es sich um mehrere Mieter, dann schulden alle als Gesamtschuldner diese Rückgabe, auch ein Mietpartner, der möglicherweise schon ausgezogen ist. Der Vermieter ist im Gegenzug verpflichtet, die Mietsache zurückzunehmen.

Es ist nach dem Gesetz nicht notwendig, dass Mieter und Vermieter eine gemeinsame Wohnungsbegehung durchführen. Der Mieter kann einfach die Wohnung räumen, den Vermieter darüber informieren und diesem die Schlüssel zum Mietobjekt aushändigen. Nimmt der Vermieter die Schlüssel nicht entgegen, so kann man sie ihm auch per Post zustellen lassen oder die Schlüssel persönlich in den Hausbriefkasten des Vermieters einwerfen. Manchmal kann es allerdings durchaus sinnvoll sein, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. In diesem Fall ist es meist am einfachsten, bei der Rückgabe eine gemeinsame Wohnungsbegehung durchzuführen. Ist das Verhältnis der Mietvertragspartner jedoch aufgrund vorausgegangener Auseinandersetzungen getrübt und wird deshalb ein Treffen bei der Übergabe nicht gewünscht — oder hat der Vermieter keine Zeit bzw. wohnt er zu weit weg —, dann sollte der Mieter den Zustand der Wohnung in einem schriftlichen Protokoll festhalten, das mit Fotografien untermauert wird. Möglicherweise sollte man dazu Freunde oder Bekannte hinzuziehen, die im Streitfall den Zustand der Wohnung beschreiben können.

Zum Zeitpunkt der Rückgabe sollte die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand sein. Wenn es so vereinbart wurde, muss der Mieter die Wohnung, bevor er sie verlässt, renovieren. Auf jeden Fall muss er sämtliche Gegenstände, die er eingebracht hat, aus der Wohnung entfernen.

Der Mieter ist verpflichtet, Einbauten, die er vorgenommen hat, beispielsweise eine fest installierte Küche, Badezimmereinrichtungen oder Wandschränke, wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, wenn der Vermieter an den Einbauten kein Interesse hat oder der Nachmieter sie nicht übernehmen will. Dies gilt sogar für solche Einbauten, die der Mieter selbst vormals von seinem Vormieter übernommen hat. Diese so genannte Rückbaupflicht besteht nur dann nicht, wenn der Einbau erst dazu geführt hat, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden konnte. Hat der Mieter also etwa ein fehlendes Handwaschbecken angebracht, so kann er dies beim Auszug wieder entfernen, muss es aber nicht. Die Rückbaupflicht besteht auch dann nicht, wenn der Mieter mit dem Vermieter vereinbart hat, dass der Einbau beim Auszug in den Mieträumlichkeiten verbleiben kann. Hat jedoch umgekehrt der Vermieter Interesse an den Einbauten des Mieters, dann kann er verlangen, dass diese in der Wohnung verbleiben, wenn er dem Mieter dafür einen angemessenen Geldbetrag zur Verfügung stellt meist ist darunter der aktuelle Verkehrswert der eingebauten Sache zu verstehen. Der Mieter darf seine Einbauten in dem Fall nur noch dann entfernen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran geltend machen kann. Ansprüche des Vermieters auf die Entfernung von Einbauten verjähren innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe. Das Wegnahmerecht des Mieters verjährt ebenfalls innerhalb von sechs Monaten; hier beginnt die Frist jedoch mit der Beendigung des Mietvertrags.

§§ 535ff. BGB

Das Gesetz schreibt vor, dass Mietverträge über Grundstücke, Grundstücksteile und insbesondere auch Mietwohnungen schriftlich abgefasst werden müssen, falls sie für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden. Allerdings ist ein mündlicher Mietvertrag trotzdem möglich, weil die Rechtsfolge, wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, nur darauf hinausgeht, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist. Ist für den Mietvertrag eine bestimmte Mietzeit vorgesehen und wird nach deren Ablauf das Mietverhältnis einfach fortgesetzt, so geht man von einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags aus, die somit wirksam ist. Das Mietverhältnis gilt dann auf unbestimmte Zeit verlängert und nicht einfach z.B. jeweils um ein weiteres jahr.

Einer der häufigsten Verträge des Schuldrechts. Bei ihm verpflichtet sich die eine Partei, der Vermieter, der anderen Partei, dem Mieter, den Besitz und Gebrauch einer Sache (einer beweglichen Sache, zum Beispiel eines Autos, oder eines Grundstücks) oder eines Teils einer Sache (zum Beispiel einer Wohnung) für einige Zeit zu überlassen, wofür ihm der Mieter Geld (den Mietzins, oft auch einfach «die Miete» genannt) zahlt. Bei dem Vermieter wird es sich in der Regel um den Eigentümer der Sache handeln, der auf diese Weise wirtschaftlichen Nutzen aus seinem Eigentum an der Sache zieht. Doch können auch andere Personen, die nicht Eigentümer der Sache sind, diese vermieten, wenn ihnen das vom Eigentümer gestattet worden ist. Sind sie selbst nur Mieter der Sache, spricht man dann von Untermiete. Außer den erwähnten Hauptverpflichtungen beider Parteien (Besitz- undGebrauchsüberlassung durch den Vermieter, Mietzahlung durch den Mieter,§535 BGB) bestehen eine Reihe von Nebenverpflichtungen beider Seiten. So muß der Vermieter die Sache dem Mieter «in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande» überlassen und sie während der Mietzeit in einem solchen Zustand erhalten (§536 BGB). Ist das nicht der Fall, braucht der Mieter den vereinbarten Mietzins nicht oder nur teilweise zu zahlen (§ 537 BGB). Außerdem hat der Mieter unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz (§538 BGB). Der Mieter muß die Vornahme von Reparaturen dulden (§541a BGB) und muß dem Vermieter Mängel der Mietsache anzeigen (§ 545 BGB). Nimmt der Mieter selbst notwendige Reparaturen an der Sache vor, so muß ihm der Vermieter die Aufwendungen dafür ersetzen (§ 547 BGB). Macht der Mieter von der Sache einen Gebrauch, der über das übliche oder vertraglich vereinbarte Maß hinausgeht, so hat er dem Vermieter den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen (§ 548 BGB). Außerdem kann ihn der Vermieter zur Unterlassung dieses vertragswidrigen Gebrauchs auffordern («abmahnen»), ihn auf Unterlassung verklagen (§ 550 BGB) oder den Mietvertrag fristlos kündigen (§ 553 BGB). Zahlt der Mieter zweimal j hintereinander den Mietzins nicht, j kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen (§554 BGB). Nach Kündigung des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache dem Vermieter zurückzugeben (§556 BGB). Tut er es nicht, hat der Vermieter gegen ihn weiterhin einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses (der jetzt als «Nutzungsentschädigung» bezeichnet wird, §557 BGB). Wegen des Mietzinses hat der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§559 BGB). Abgesehen von den bereits erwähnten Fällen einer fristlosen Kündigung endet der Mietvertrag entweder mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder mit einer fristgemäßen Kündigung einer Partei (§564 BGB). Bei Wohnraum muß diese Kündigung schriftlich erfolgen, wobei die Gründe angegeben werden müssen (§564a BGB). Außerdem müssen bestimmte Kündigungsfristen eingehalten werden (§565 BGB). Die wirtschaftlich und menschlich wichtigsten Mietverträge sind solche über Wohnraum. Für sie gelten eine Reihe von Sondervorschriften, die vor allem den Schutz des Mieters vor ungerechtfertigten Kündigungen durch den Vermieter bezwecken. (Näheres hierüber -»Kündigungsschutz). Diese Mietverträge werden meist unter Verwendung eines Vordruckes (des «Deutschen Einheitsmietvertrages») abgeschlossen, der eine Reihe vom Gesetz abweichender Regelungen enthält. Diese sind aber durch die Neufassung der gesetzlichen Regelungen über die Wohnungsmiete (das «soziale Mietrecht») weitgehend außer Kraft gesetzt worden. Wichtig ist nach wie vor das darin enthaltene Verbot für den Mieter, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters mit Gegenforderungen aufzurechnen (Aufrechnung). Ferner ist bedeutsam, daß der Mieter darin verpflichtet wird, die Wohnung bei seinem Auszug wieder in einen neuwertigen Zustand zu versetzen (Übernahme der «Schönheitsreparaturen»). Tut er das nicht, kann der Vermieter diese auf Kosten des Mieters ausführen lassen. Die zunehmende Knappheit von Wohnraum, vor allem in sog. Ballungsgebieten, hat den Gesetzgeber veranlaßt, die Schutzvorschriften zugunsten der Mieter weiter auszubauen. So ist es z.B. unwirksam, wenn sich ein Vermieter von Wohnraum von seinem Mieter eine Vertragsstrafe versprechen läßt (§550a BGB). Eine Kaution darf den Betrag von drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen und muß vom Vermieter zugunsten des Mieters verzinslich angelegt werden (§550b BGB). Am wichtigsten für den Mieter von Wohnraum sind aber diejenigen Vorschriften, die es dem Vermieter untersagen, beliebig hohe Mieten zu verlangen. So gilt für den Bereich des sozialen, aus öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaus eine Mietpreisbindung, es darf nur die sog. Kostenmiete verlangt werden (Einzelheiten im Wohnungsbindungsgesetz aus dem Jahre 1982). Auch bei Wohnungen, deren Errichtung durch die Gewährung von Steuervorteilen an den Eigentümer gefördert worden ist, ist ein bestimmter Rahmen für die Mieten einzuhalten (Einzelheiten im 1. und 2. Wohnungsbaugesetz, letzteres aus dem Jahre 1985). Für alle anderen Wohnungen gilt, daß auch bei ihnen die Miete nicht beliebig erhöht werden darf. Es darf nur eine Anpassung an den sog. Mietspiegel, d.h. die durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlten Mieten der jeweiligen Gemeinde erfolgen und auch dies nur höchstens einmal jährlich und höchstens so, daß die Miete dadurch in drei Jahren nicht um mehr als 30 % steigen darf. Mieterhöhungen sind ansonsten nur zulässig, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen, z.B. Modernisierungen, vorgenommen hat, die «den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen», oder wenn sich die sog. Betriebskosten des Vermieters, z.B. die von ihm zu zahlenden Hypothekenzinsen oder öffentlichen Abgaben, erhöht haben. Die Einzelheiten dazu sind im Miethöhegesetz aus dem Jahre 1974 geregelt, das demnächst noch einmal zugunsten der Mieter geändert werden soll. - Für das Gebiet der früheren DDR sollen diese Regelungen nur schrittweise entsprechend der dortigen Einkommensentwicklung eingeführt werden. Über Sonderfälle des Mietvertrages Charter, Leasing.

(§§ 535 ff. BGB) ist ein gegenseitiger Vertrag, bei dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Sache während der Mietzeit zu gewähren. Dabei kann es sich um eine bewegliche oder eine unbewegliche Sache handeln. Der Mieter verpflichtet sich, den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Ein M. ist grundsätzlich formfrei abschließbar, eine Ausnahme gilt nur i.R.d. § 566 BGB, der über §§580, 581 II BGB auch bei Raummieten und Verpachtungen gilt und Schriftform verlangt. Aber auch, wenn diese nicht beachtet wird, ist der Vertrag nicht gem. § 125 S.1 BGB nichtig, sondern gilt nur als für unbestimmte Zeit geschlossen. § 566 BGB stellt nämlich in erster Linie eine Ergänzung zu § 571 BGB dar und soll dem Erwerber ermöglichen, sich über bestehende Mietverhältnisse zu informieren.

Beendet wird das Mietverhältnis entweder durch Zeitbestimmung, §§ 564 I, 163, 158 II BGB oder, da ein Dauerschuldverhältnis vorliegt, durch Kündigung.

Man unterscheidet zwischen ordentlicher Kündigung, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, § 564 II BGB, und außerordentlicher Kündigung, §§ 542; 544; 553-554a BGB. Der Unterschied liegt darin, daß bei der ordentlichen Kündigung zwar Fristen (vgl. §§564 II; 565 BGB) einzuhalten sind, wohingegen ein Kündigungsgrund nicht erforderlich ist. Bei der außerordentlichen Kündigung ist es genau umgekehrt, hier muß ein Grund für die Kündigung vorliegen, dafür aber keine Frist eingehalten werden.

Besonderheiten für die Kündigung gelten v. a. bei der Wohnraummiete. Zum Schutze des Mieters muß eine bestimmte Form gewahrt werden, § 564a BGB, und der Vermieter muß grds. ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen können, § 546b BGB.

Die Gewährleistung beim M. richtet sich nach den §§ 537 ff. BGB. Dabei ist zu beachten, daß über § 538 BGB auch Mangelfolgeschäden des Mieters ersetzt werden.

Miete.

Im Mietrecht:

Durch einen Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, den Gebrauch einer Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter verpflichtet sich, die Miete als Gegenleistung gem. § 535 BGB zu erbringen. Grundsätzlich ist der Mietvertrag formfrei. Bei Grundstücksmietverträgen für eine längere Dauer als ein Jahr ist Schriftform gem. § 550 BGB erforderlich. Dies gilt auch für Wohnraummietverhältnisse.
Bei der Grundstücksmiete hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den einge- brachten Sachen des Mieters (§§ 562 und 578 BGB). Der Mietvertrag entwickelt nur schuldrechtliche Wirkungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter.
Veräußert der Vermieter eine bewegliche Sache, die der Mieter im Besitz hat, so muss sich der Erwerber der vermieteten Sache die Einrede des berechtigten Besitzes auf Grund des Mietvertrages entgegenhalten lassen (§ 986 BGB).
Der Erwerber eines Grundstücks tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters. Er tritt in alle aus dem Mietverhältnis resultierenden Rechte und Pflichten ein. Das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete" ist in §§ 566, 578, 578a ff. BGB und § 57 Zwangsversteigerungsgesetz festgelegt.
Der prinzipiell bei uns herrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit ist bei der Wohnraummiete durch mehrere einschneidende Regelungen, insbesondere § 573 BGB, im Wesentlichen aufgehoben. Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter das Mietverhältnis über Wohnräume lösen. Bei der Erhöhung der Miete muss der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben beachten. In einem Mietvertrag über Wohnraummiete können bestimmte Gesetzesvorschriften zu Lasten des Mieters nicht anderweitig geregelt werden. Solche unabdingbaren Regelungen sind u. a. das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung (Sozialklausel des § 574 bis § 574b BGB), die Sonderrechtsnachfolge des Ehegatten oder bestimmter Familienangehöriger (§ 563 BGB).
In aller Regel ist bei den einzelnen Paragraphen in einem letzten Absatz jeweils gesagt, ob die Regelung abänderbar ist oder nicht. Der Satz, dass „zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind", taucht nahezu 40-mal zwischen den §§ 535 BGB bis 580a BGB auf.
Weitere Stichwörter:
Ehegatten, Eigenbedarf, Geschäftsraummiete, Härteklausel (Kündigungsschutz), Mieterhöhung, Mietrecht, Pacht, Sozialklausel, Sozialmiete, Umwandlung, Unabdingbare Mieterrechte, Verkauf, Zeitmietvertrag

Im Arbeitsrecht:

Werkswohnung.

Miete

1. Allgemeines.

a) Der MietV. ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter (V.) verpflichtet, dem Mieter (M.) den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gegen Entgelt (Miete) zu überlassen (Mietverhältnis, § 535 I BGB). Gegenstand des MietV. können sowohl bewegliche (z. B. Kfz., Schiff) als auch unbewegliche Sachen (Grundstück, Räume) sein. Für den Wohnraummietvertrag gelten jedoch zahlreiche Sondervorschriften, vor allem zum Kündigungsschutz (s. i. E. dort). Tritt neben die bloße Gebrauchsüberlassung (Nutzungsmöglichkeit) das Recht zur Fruchtziehung, so liegt ein Pachtvertrag vor; s. ferner zur Abgrenzung Leihe (unentgeltlich) und Verwahrung (Obhutspflicht). Das Recht des MietV. ist durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. 6. 2001 (BGBl. I 1149) grundlegend umgestaltet worden. Übergangsvorschriften für vor dem 1. 9. 2001 (Inkrafttreten der Änderung) begründete Mietverhältnisse enthält Art. 229 § 3 EGBGB.

b) Daneben bestehen, vor allem zum Schutz der M., im öffentlichen Interesse etliche Sonderregelungen. So gilt eine Zweck- und Preisbindung für vor dem 31. 1. 2001 geförderte Wohnräume nach dem G zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen i. d. F. v. 13. 9. 2001 (BGBl. I 2404), sozialer Wohnungsbau; s. ferner jetzt soziale Wohnraumförderung, Wohngeld, Baukostenzuschuss. Der V. ist grdsätzl. verpflichtet, die Kosten einer zentralen Heizung oder Warmwasserversorgung nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen (VO i. d. F. vom 20. 1. 1989, BGBl. I 115, Energieeinsparung). Die Zweckentfremdung von Wohnraum (auch z. B. die Einrichtung bloßer Schlafstellen für Gastarbeiter) kann von der Genehmigung einer von der jeweiligen Landesregierung bestimmten Stelle (z. B. Wohnungsamt) abhängig gemacht werden (Art. 6 des Ges. vom 4. 11. 1971, BGBl. I 1745 m. Änd.); zu den Vorschriften der Länder hierzu s. Schönfelder, Deutsche Gesetze, Anm. vor § 535 BGB.

c) Gebiet ehem. DDR: Auch vor dem Beitritt abgeschlossene MietV. richten sich grdsätzl. nach den Vorschriften des BGB. Der V. kann sich allerdings auf rein wirtschaftliche Interessen zur Kündigung eines WohnraummietV. nicht berufen (Art. 232 § 2 I EGBGB). Darüber hinaus werden frühere Grundstücks-Überlassungsverträge (ohne Rücksicht auf Nutzungsberechtigungen) grdsätzl. als MietV. oder PachtV. fortgeführt, wobei Sondervorschriften für (eingeschränkte) Kündigungsmöglichkeiten, Vertragsdauer, Nutzungsentgelt und Entschädigung für vom Nutzer veranlasste Wertsteigerungen bestehen (Art. 1 SchuldrechtsänderungsG v. 21. 9. 1994, BGBl. I 2538; Schuldrechtsanpassung). Mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses geht (begründetes und fortbestehendes) Gebäudeeigentum auf den Grundstückseigentümer (gegen Entschädigung) über (Art. 1 §§ 11 ff. SchuldrechtsänderungsG).

2. Vertragspflichten.

a) Der V. hat dem M. die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 I BGB). Er hat also die Pflicht, die Mietsache instandzuhalten (nicht aber die Mietsache zu verbessern oder zu modernisieren), Störungen Dritter fernzuhalten, die auf der Mietsache ruhenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen (§ 535 I 3 BGB) usw. Eine bestimmte Form des MietV. ist nur für den Wohnraummietvertrag (1 b) sowie für Grundstücke und sonstige Räume (unten 4) vorgesehen. Auch besteht keine zeitliche Beschränkung; lediglich ist ein über 30 Jahre hinaus gehender MietV. mit gesetzlicher Frist (unten 3 b) kündbar, sofern er nicht auf die Lebenszeit des V. oder des M. abgeschlossen worden ist (§ 544 BGB).
Sachmängelhaftung: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (völlig) aufhebt (z. B. unzureichende Tragfähigkeit des Bodens) oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der M. für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Tauglichkeit nicht nur unerheblich gemindert, so hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (Mietminderung, § 536 I BGB). Das Gleiche gilt, wenn eine zugesicherte Eigenschaft (z. B. Grundstücksgröße, Bebauungsfähigkeit) fehlt oder nachträglich wegfällt (§ 536 II BGB) oder wenn dem M. der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird (Rechtsmängelhaftung, § 536 III BGB). Ist ein solcher Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden, hat der V. ihn verschuldet oder kommt er mit der Beseitigung eines Mangels in Schuldnerverzug, so kann der M. außerdem Schadensersatz verlangen; bei Verzug des V. kann der M. den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536 a BGB). Dabei muss im Streitfall der V. darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungskreis stammt, dass er den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt hat oder dass die von ihm veranlassten Mängelbeseitigungsmaßnahmen fristgemäß erfolgten und erfolgreich waren (§ 543 IV 2 BGB). Hat er diesen Beweis geführt, muss der M. nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Über das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des MietV. in diesen Fällen s. unten 3 a.
Kennt der M. bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache oder nimmt er trotz Kenntnis eine mangelhafte Sache ohne Vorbehalt an, so stehen ihm die Rechte aus §§ 536, 536 a BGB nicht zu, bei grob fahrlässiger Unkenntnis nur, wenn der V. den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536 b BGB). Der M. hat im Laufe der Mietzeit auftretende Mängel der Sache oder behauptete Rechte Dritter unverzüglich dem V. mitzuteilen. Unterlässt er dies, so ist er zum Ersatz des hieraus entstehenden Schadens verpflichtet; seine Gewährleistungsansprüche erlöschen, wenn der V. infolge der Unterlassung nicht Abhilfe schaffen konnte (§ 536 c BGB). Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des M. wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden (bei einem WohnraummietV. von vornherein unzulässig, § 536 IV BGB), kann sich der V. nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536 d BGB).

b) Der M. ist verpflichtet, dem V. die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 II BGB). Hiervon wird er nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund (z. B. Erkrankung) an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird; der V. muss sich jedoch ersparte Aufwendungen sowie andere Vorteile (z. B. durch anderweitige Gebrauchsüberlassung) anrechnen lassen (§ 537 I BGB). Die Pflicht zur Mietzahlung entfällt jedoch, solange der V. infolge Gebrauchsüberlassung an einen Dritten außerstande ist, dem M. den vertraglich vereinbarten Gebrauch zu gewähren (§ 537 II BGB). Der M. hat die gemietete Sache pfleglich zu behandeln. Änderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat er jedoch nicht zu vertreten (§ 538 BGB; zu den sog. Schönheitsreparaturen, die auch hier nicht nach starren Fristen anfallen, s. i. e. Wohnraummietvertrag, 1 a). Macht der M. trotz Abmahnung des V. von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch (z. B. einseitige bauliche Veränderungen, Änderung der Benutzungsart, nicht aber bei Aufstellung einer Antenne, str. bei Umstellung auf Ölheizung), so kann der V. auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB), bei erheblicher Rechtsverletzung ohne Einhaltung einer Frist außerordentlich kündigen (s. u. 3 a) und bei Verschulden des M. und seiner Erfüllungsgehilfen (Haushaltsangehörige, auch Untermieter, § 540 II BGB) Schadensersatz verlangen. Ein vertragswidriger Gebrauch ist auch die Überlassung der Mietsache an einen Dritten ohne Erlaubnis des V., insbes. die Weitervermietung (Untermiete, § 540 I BGB). Verweigert der V. die Erlaubnis, so kann der M. grdsätzl. den MietV außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Zur Untermiete beim Wohnraummietvertrag s. dort 1 c.
Aufwendungen, die der M. zu anderen Zwecken als zur Mängelbeseitigung (s. oben a) auf die Mietsache gemacht hat, kann er nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen (§ 539 I BGB). Der M. hat ferner ein Wegnahmerecht hinsichtlich der Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat (z. B. eingebaute Maschinen oder Pflanzen, § 539 II BGB). Die Ersatzansprüche des V. wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten seit Rückgabe der Sache, die Ansprüche des M. auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 I, II BGB). Die Verjährung wird auch durch Antrag auf Beweissicherung gehemmt. Für den Anspruch des V. auf Miete gilt die regelmäßige Verjährungsfrist (Verjährung, 1 a).

3.
Ende des MietV. Das befristete Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist, sofern es nicht zulässigerweise außerordentlich gekündigt oder einvernehmlich verlängert wird (§ 542 II BGB). Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit werden - abgesehen von der Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags - durch Kündigung beendet (§ 542 I BGB). Es ist zwischen der außerordentlichen und der ordentlichen Kündigung (Kü.) zu unterscheiden.

a) Abgesehen von den oben unter 2 a, b aufgeführen Fällen einer außerordentlichen Kü. mit gesetzlicher Frist (hierzu unten 3 b), kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbes. eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kü.frist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 I BGB). Ein wichtiger Grund liegt für den M. insbes. vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Umgekehrt hat der V. einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kü., wenn der M. die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, ferner wenn der M. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (oder für einen längeren Zeitraum mit mindestens zwei Monatsmieten) in Schuldnerverzug ist, sofern der V. nicht vor der Kü. befriedigt wird (§ 543 II BGB). Abgesehen von dem Fall des Verzugs ist die außerordentliche Kü. grdsätzl. erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 III BGB). Zum außerordentlichen Kü.recht des Insolvenzverwalters s. § 109 II InsO. Beim Tod des M. ist sowohl dessen Erbe als auch der V. berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des M. außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen (§ 580 BGB).

b) Eine ordentliche Kü. kann mit der vertraglich vereinbarten Frist erklärt werden. Sonst gelten die gesetzlichen Kü.fristen des § 580 a BGB, die grdsätzl. auch auf eine vorzeitige Auflösung mit gesetzlicher Kü.frist (s. o.) anzuwenden sind (§ 580 a IV BGB). Bei einem MietV. über bewegliche Sachen sind sehr kurze Kü.fristen (1-3 Tage) vorgesehen. Ist ein Grundstück oder ein Raum vermietet, so hängt die Länge der Kü.frist von der Art der Mietzahlung ab (z. B. bei monatlicher Zahlweise spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken oder einem im Schiffsregister eingetragenen Schiff zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs). Bei einem MietV über Geschäftsräume ist die ordentliche Kü. spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Auch hier gelten zahlreiche Sondervorschriften für den Wohnraummietvertrag (5 c).

c) Nach Beendigung des MietV. hat der M. - oder ein Dritter, der im Besitz der Mietsache ist - die gemietete Sache dem V. zurückzugeben (§ 546 BGB). Setzt der M. nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern dem nicht von einer Vertragspartei innerhalb von 2 Wochen (vom V. ab Kenntnis der Fortsetzung) widersprochen wird (§ 545 BGB). Auch ohne (verlängerten) MietV. kann der V. für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (sog. Nutzungsentschädigung, § 546 a BGB). Die Geltendmachung eines weiteren - dann vom V. zu beweisenden - Schadens ist nicht ausgeschlossen. Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des MietV. bereits im voraus entrichtet worden, so hat der V. sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen (§ 547 BGB, Baukostenzuschuss).

4.
Auf MietV. über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind (insbes. Geschäftsräume), sind verschiedene Vorschriften über den Wohnraummietvertrag entsprechend anzuwenden, insbes. über die Form des MietV., das Vermieterpfandrecht und den Wechsel der Vertragsparteien (§ 578 BGB). Zum MietV. über ein im Schiffsregister eingetragenes Schiff s. § 578 a BGB.






Vorheriger Fachbegriff: Mietverhältnis | Nächster Fachbegriff: Mietvertrag auf Lebenszeit


Status der Seite: Auf aktuellem Stand. Nach Überprüfung freigegeben.

 


 

Copyright 2014 Rechtslexikon.net - All rights reserved. Impressum Datenschutzbestimmungen Nutzungsbestimmungen