Zeitmietvertrag

Mit einem Zeitmietvertrag binden sich Mieter und Vermieter für eine bestimmte Laufzeit, die sie beliebig festsetzen können. Grundsätzlich endet das Zeitmietverhältnis mit Ablauf des Vertrags; vorher darf es nicht gekündigt werden. Gleichwohl hat der Mieter die Möglichkeit, die Verlängerung seines Wohnrechts quasi zu erzwingen, wenn er den Vermieter zwei Monate vor Vertragsablauf schriftlich um Fortsetzung des Mietverhältnisses bittet. Der Vermieter kann dann nur auf der Beendigung bestehen, wenn er begründet, weshalb er die Wohnung benötigt. Dabei muss er Tatbestände anführen und beweisen, die auch für eine ordentliche Kündigung ausreichen würden. Dazu zählt beispielsweise der Eigenbedarf. Der Vermieter hat dem Mieter seine berechtigten Interessen vor Ende der Vertragslaufzeit mitzuteilen. Häufig enthalten auch befristete Mietverträge Klauseln über eine stillschweigende oder ausdrückliche Verlängerung. Unternehmen beide Vertragspartner vor Ablauf der Vertragslaufzeit nichts, dann geht das befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes über.

Sonderregelungen für Zeitmietverträge mit geringer Laufzeit
Bei Zeitmietverträgen mit einer Laufzeit bis zu fünf Jahren ist die Vertragsbeendigung unter gewissen Umständen leichter für den Vermieter. Der Mieter kann auf keinen Fall ein Fortsetzungsverlangen stellen, soweit derMietvertrag ausführt,
* dass der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich oder seine Angehörigen nutzen will,
* dass das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, umfassend umgebaut oder abgerissen werden soll,
* dass eine Dienstwohnung, für die ein Zeitmietverhältnis besteht, anschließend einem anderen Beschäftigten überlassen wird.

Allerdings muss der Vermieter dem Mieter drei Monate vor Ablauf der Vertragszeit eine schriftliche Mitteilung schicken, in der er die Verwendungsabsicht noch einmal bestätigt. Versäumt er diese Pflicht, so kann der Mieter nun doch auf einer Verlängerung des Mietverhältnisses beharren. Dabei ist ihm keine Frist gesetzt. Oft versuchen Vermieter, ein Fortsetzungsverlangen des Mieters in dieser Art von Verträgen mit der Begründung zu unterbinden, die Wohnung solle nach Ablauf der Mietzeit verkauft werden. Das ist nicht rechtens.
Mieterhöhung
Bei Zeitmietverhältnissen darf der Vermieter im Zweifel keine Mieterhöhung innerhalb der Laufzeit vornehmen, es sei denn, der Vertrag enthält einen entsprechenden Vorbehalt. Neuere Vertragsformulare weisen solche Klauseln auf, die älteren aber in aller Regel nicht.
Entlassung des Mieters aus dem Vertrag
Das Verbot der ordentlichen Kündigung während der Gültigkeit eines Zeitmietvertrags kann sich für den Mieter durchaus als besonders harte Rechtsfolge herausstellen, falls er das Mietverhältnis vorzeitig auflösen möchte. Viele Mieter meinen, es genüge, einen oder mehrere Nachmieter zu stellen, um kündigen zu können, Doch das trifft lediglich zu, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält. Nur in wenigen Ausnahmen hat die Rechtsprechung bisher zugelassen, dass ein Mieter gegen Stellung von Nachmietern aus einem noch länger als drei Monate laufenden Zeitmietvertrag entlassen wird. Zu diesen Ausnahmen gehören u. a. folgende Fälle:
Die Wohnung wird nach der Geburt eines Kindes zu klein.
Der Mieter muss aus unvorhergesehenen beruflichen Gründen den Wohnort wechseln.

Die Gerichte erkennen diesen Grund insbesondere an, wenn der Arbeitgeber den Umzug veranlasst. Der Mieter muss aus krankheits- oder altersbedingten Gründen in ein Heim übersiedeln.
Indes reicht es nicht als Kündigungsanspruch aus, dass der Mieter eine günstigere Wohnung gefunden hat. Im Alltag sind Vermieter dennoch häufig bereit, ihre Mieter gegen eine auszuhandelnde Abstandssumme aus dein Vertrag zu entlassen.

§ 564c BGB

Im Mietrecht :

§ 542 BGB bestimmt, dass das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Zeit endet, für die es eingegangen worden ist. Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jeder Teil das Mietverhältnis nach den Vorschriften des § 573ff. BGB kündigen.
Ein Mietverhältnis kann generell durch drei verschiedene Arten beendet werden: durch Zeitablauf, durch Kündigung oder auf Grund einer Aufhebungsvereinbarung. Möchte der Vermieter dem Mieter die Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum überlassen, so kann er mit dem Mietereinen „Zeitmietvertrag" abschließen. Will der Vermieter einen solch befristeten Vertrag abschließen, muss er einige Punkte beachten.
Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Zeit (Mietzeitende) völlig problemlos für den Vermieter eigentlich nur bei Wohnraum, für den auch sonst kein Kündigungsschutz besteht. Auf Kündigungsschutz können sich beispielsweise Studenten, die ein Zimmer in einem Studentenwohnheim angemietet haben, nicht berufen.
Bei Zeitmietverträgen Ist wesentlich, dass während der gesamten Laufzeit des Vertrages das Mietverhältnis nicht gekündigt werden kann. Selbst wenn der Vermieter ein besonderes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hätte, etwa wegen des Eigenbedarfs für sich oder seine Familie, kann der Vermieter seinen nunmehr geänderten Willen gegen den Mieter rechtlich nicht durchsetzen. Eine vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages kann allenfalls durch eine fristlose Kündigung bewirkt werden. Allerdings müssen dann die Gründe für eine fristlose Kündigung, wie z. B. nachhaltige Störung des Hausfriedens oder andauernde und hartnäckige Überbelegung der Wohnung, gegeben sein, oder der Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug.
Bei einem Zeitmietvertrag kann der Mieter gem. § 575 Abs. 1 BGB grundsätzlich verlangen, dass das Mietverhältnis über den im Zeitmietvertrag vereinbarten Endtermin hinaus auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn der Befristungsgrund nicht mehr vorliegt. Dabei muss der Vermieter freilich beachten, dass das Gesetz verlangt, dass sich der Mieter mindestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit erkundigen kann, ob der Befristungsgrund seitens des Vermieters noch vorliegt. Die Auskunft muss der Vermieter binnen eines Monats erteilen.
Verschiebt sich der Eintritt des Befristungsgrundes um einen gewissen Zeitraum, dann kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses um diese Zeitspanne verlangen. Liegt der Befristungsgrund (z.B.: „Eigenbedarf", Umbau bzw. Veränderung der Räume, Vermietung an Dienstverpflichteten) auf Seiten des Vermieters vor, muss der Mieter mit Ablauf der Mietzeit ausziehen.
Der Vermieter hat die Gründe darzulegen, warum er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der Vermieter kann hier etwa als Befristungsgrund „Eigenbedarf" geltend machen. Der Vermieter kann in jedem Fall die gleichen Gründe Vorbringen, die auch zu einer Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses führen würden.
Des Weiteren gibt es den Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz praktisch nicht mehr.
Früher gab es noch den „einfachen Zeitmietvertrag". Im Zuge der Mietrechtsreform ist er abgeschafft worden. Beide Seiten - sowohl Mieter als auch Vermieter - können aber für eine bestimmte Zeit auf die Ausübung der ordentlichen Kündigung verzichten, z.B. für drei Jahre, wenn dies im Interesse beider Parteien liegt. Durch diesen „Kunstgriff" kann sozusagen der einfache Zeitmietvertrag nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform wieder eingeführt werden. Der BGH hat diesen „ Kunstgriff" inzwischen auch für rechtens angesehen (BGH, Urteil v. 22.12.2003, Az.: VIII ZR 81/03).
Weitere Stichwörter:
Eigenbedarf, Einfacher Zeitmietvertrag, Fristlose Kündigung, Kündigungsschutz, Modernisierung, Überleitungsvorschriften

Wohnraummietvertrag (5 a).






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