Wohnraummietvertrag

1. Allgemeines.

a) Der W. ist eine Unterform des allgemeinen Mietvertrags. Es gelten daher zunächst dessen Regeln (§ 549 I BGB), soweit nicht - in erster Linie im Interesse des Mieters (M.) - zahlreiche Sondervorschriften eingreifen (§§ 549-577 a BGB). Die Vorschriften über die Mieterhöhung (unten 2 b) sowie über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses und bei Begründung von Wohnungseigentum (unten 5 c, d) gelten allerdings nicht für W. über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch, d. h. für eine kürzere, absehbare Zeit (z. B. Saisonarbeit), oder als Teil der vom Vermieter (V.) selbst bewohnten Wohnung (überwiegend) möbliert vermietet worden ist und nicht zum dauernden Gebrauch des M. und seiner Familie oder Haushaltsangehörigen dient; zur Kündigungsfrist in diesen Fällen s. § 573 c II, III BGB. Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten diese Vorschriften nur eingeschränkt (§ 549 II, III BGB). S. a. sozialer Wohnungsbau und soziale Wohnraumförderung.
Die wesentlichen Bestimmungen über den W., z. B. über eine Mieterhöhung (§§ 557 ff. BGB), eine Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (§ 536 IV BGB), die Rückzahlung im Voraus überzahlter Miete (§ 547 II BGB), den Kündigungsschutz (§§ 569 V, 573 IV BGB) oder die sog. Sozialklausel (Widerspruchsrecht gegen die Kündigung, §§ 574 ff. BGB) sind nicht zum Nachteil des M. abänderbar. Soweit sich sonst der Inhalt des W. - z. T. abweichend von nachgiebigen Vorschriften des BGB - nach vorformulierten Vertragswerken richten soll (auch als „Einheitsmietvertrag“ oder „Mustermietvertrag“ bezeichnet) muss er von den Beteiligten ausdrücklich vereinbart werden und den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen entsprechen. Dies gilt insbes. dann, wenn - wie häufig und grdsätzl. zulässig - die Kosten der sog. Schönheitsreparaturen, also die normalen Erhaltungskosten einer Wohnung (z. B. das Streichen der Wände und Türen von innen, die Erhaltung der Fußböden usw.) im W. dem M. auferlegt werden (Zeitpunkt der Reparaturpflicht aber nicht nach starren Fristen, sondern je nach Abnutzung; dann nicht auch noch daneben Endrenovierungspflicht). Der V. kann bei Verzug des M. einen Vorschuss zur Renovierung verlangen. Behinderte haben Anspruch auf barrierefreien Zugang (BehindertengleichstellungsG v. 27. 4. 2002, BGBl. I 1467). Für das allgemeine Verhalten ist die Hausordnung zu beachten, soweit diese keine unzulässige Einschränkung der Rechte des M. enthält. Haustiere: Die Haltung von Kleintieren (z. B. Vogel, Zierfisch, Hamster) gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und darf daher nicht von der Zustimmung des V. abhägig gemacht werden; bei größeren Tieren (z. B. Hund, Katze) entscheiden die örtlichen Gegebenheiten.

b) Der W. bedarf der Schriftform (Form, 1 a), wenn er für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Wird hiergegen verstoßen, so gilt er als auf unbestimmte Zeit mit Kündigung frühestens ein Jahr nach Überlassung des Wohnraums geschlossen (§ 550 BGB). Eine Vereinbarung, durch die sich der V. eine Vertragsstrafe vom M. versprechen lässt, ist unwirksam (§ 555 BGB). Zur Grenze der zulässigen Höhe und zur Anlage von Sicherheiten des M. Mietkaution. Der V. kann die Ausübung des Wegnahmerechts des M. (Mietvertrag, 2 b) durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden; eine Vereinbarung über den Ausschluss des Wegnahmerechts ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist (§ 552 BGB).
Der M. hat die Durchführung von Erhaltungsarbeiten stets, Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von (Heiz- oder elektrischer) Energie oder Wasser sowie zur Schaffung neuen Wohnraums nur dann nicht zu dulden, wenn diese bei Abwägung aller Umstände für den M. oder seine Angehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden (§ 554 BGB; s. a. Wohnungsmodernisierung). Der M. hat dem V., nach Kündigung auch einem Nachfolgemieter, zu angemessener Zeit die Besichtigung der Mietsache zu gestatten. Der M. kann vom V. die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, sofern sein berechtigtes Interesse hieran die Interessen des V. und anderer Mieter in dem Gebäude überwiegt (§ 554 a BGB).

c) Untermiete: Der M. hat gegenüber dem V. einen Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung, wenn für ihn hierzu nach Abschluss des W. ein berechtigtes Interesse entsteht und die Untervermietung dem V. zugemutet werden kann (z. B. dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde). Ist dem V. die Überlassung (wegen der erhöhten Abnutzung) nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann der V. seine Erlaubnis hiervon abhängig machen (Untermietzuschlag, § 553 BGB). Zwischen M. und UnterM. finden die Vorschriften des W. Anwendung (echtes Mietverhältnis). Zwischen UnterM. und V. bestehen keine direkten Beziehungen; der M. hat aber ein Verschulden des UnterM. wie ein eigenes Verschulden zu vertreten. Bei gewerblicher Untervermietung (der M. erwirbt das Nutzungsrecht nur, um die Wohnung weiter zu vermieten, sog. Zwischenmiete) kann der UnterM. bei Beendigung des Zwischenmietverhältnisses seine Rechte, insbes. im Rahmen des Kündigungsschutzes (unten 5 c), unmittelbar gegen den V. geltend machen (§ 565 BGB).

2.
Miete, Mieterhöhung. a) Die im W. vereinbarte Miete ist im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des ihrer Bemessung zu Grunde liegenden Zeitabschnitts (i. d. R. Monat) zu entrichten (§ 556 b I BGB). Der M. kann gegenüber der Mietforderung mit seinen Gegenansprüchen (Mietvertrag, 2 a, b; auch zuviel bezahlte Miete) auch entgegen einer vertraglichen Bestimmung aufrechnen (Aufrechnung) oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn er dies dem V. mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete angezeigt hat (§ 556 II BGB). Der V. kann aber die Miete auch im Urkundenprozess geltend machen (BGH NJW 2005, 2701).
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der M. die Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem V. durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der Einrichtungen des Grundstücks laufend entstehen, z. B. die Kosten für Wasser-, Heizungs- und Warmwasserversorgung, Abwasser, Aufzug, Straßen- und Hausreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Gebäudeversicherung, Hausmeister usw. Hierfür können eine Pauschale oder Vorauszahlungen in angemessener Höhe festgelegt werden. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Dabei sind die Betriebskosten mangels abweichender Vereinbarung nach dem Anteil der Wohnfläche, bei Abhängigkeit vom Verbrauch oder der Verursachung durch den M. nach diesem Maßstab umzulegen; es kann aber auch generalisiert werden (z. B. zulässig: Liftkosten auch für Erdgeschossmieter). Einzelheiten §§ 556, 556 a BGB. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die BetriebskostenVO v. 25. 11. 2003 (BGBl. I 2347), für die (verbrauchsabhängige) Heizkostenabrechnung die VO v. 5. 10. 2009 (BGBl. I 3250).

b) Die Miete kann - wie beim Abschluss des W. - auch während dessen Bestehen grdsätzl. frei vereinbart bzw. abgeändert (erhöht) werden (§ 557 I BGB; anders im sozialen Wohnungsbau bis 31. 12. 2001; s. a. soziale Wohnraumförderung). Die Vertragsparteien können aber auch von vornherein künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete oder als Indexmiete vereinbaren. Bei der Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe (schriftlich) festgelegt. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine einseitige Erhöhung durch den V. ist ausgeschlossen. Das Kündigungsrecht des M. kann für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557 a BGB). Indexmiete ist die (schriftliche) Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (§ 557 b BGB). Auch hier muss die Miete für jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine sonstige Mieterhöhung (von Modernisierungskosten und Änderung der Betriebskosten abgesehen) ist ausgeschlossen.
Im Übrigen kann der V. - zwingend (§ 557 IV, § 558 VI BGB) - eine Erhöhung der Miete, sofern dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist, nur wie folgt verlangen: Der V. hat Anspruch auf Zustimmung des M. zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll (von Nebenkosten abgesehen), 15 Monate unverändert geblieben ist (§ 558 I BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden sind (§ 558 II BGB). Dabei darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren (auch hier von Modernisierungskosten und Betriebskostenänderungen abgesehen, § 560 BGB; nicht aber bei Erhöhung der Kapitalkosten des V.) nicht um mehr als 20 v. H. erhöhen (Kappungsgrenze). Das Mieterhöhungsverlangen ist dem M. in sog. Textform (Form, 1 a) zu erklären und zu begründen (§ 558 a I BGB). Hierbei kann auf einen Mietspiegel (von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der V. und M. gemeinsam erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete; wenn wissenschaftlich qualifiziert, besteht Vermutung der Richtigkeit, §§ 558 c, d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (fortlaufend geführte Sammlung von Mieten), ein begründetes Gutachten eines amtlichen Sachverständigen oder auf entsprechende Entgelte für einzelne (mindestens 3) vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden (§ 558 a II BGB). Stimmt der M. der Mieterhöhung zu, so erhöht sich die Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter nicht (bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang des Verlangens) zu, so kann der V. innerhalb von weiteren 3 Monaten Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben (§ 558 b BGB). Macht der V. eine derartige Mieterhöhung geltend, so kann der M. bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Erklärung des V. den W. außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; kündigt der M., so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

3.
Vermieterpfandrecht. Der V. hat für seine Forderungen aus dem W. (Miete, Schadensersatz usw.) ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (Möbel, Kleidung, auch Geld) des M. (§ 562 BGB). Die Sachen müssen im Eigentum des M. stehen (nicht bei Sicherungsübereignung oder Eigentumsvorbehalt); ein gutgläubiger Erwerb des besitzlosen Pfandrechts ist ausgeschlossen (aber u. U. Pfandrecht am Anwartschaftsrecht). Das V.Pfandrecht, das mit dem Verbringen der Sachen in die Mietwohnung entsteht, erstreckt sich nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterworfen sind (Pfändungsschutz). Das Pfandrecht erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, sofern dies nicht ohne Wissen oder unter Widerspruch des V. geschieht. Der Widerspruch des V. ist unbeachtlich, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht (z. B. im regelmäßigen Geschäftsbetrieb des M.) oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des V. offenbar ausreichen (§ 562 a BGB). Sofern der V. hiernach ein Widerspruchsrecht hat, darf er im Wege der Selbsthilfe die Entfernung verhindern, bei Auszug des M. (sog. „rückender Mieter“) die Sachen des M. in seinen Besitz nehmen oder innerhalb eines Monats ab Kenntniserlangung die Zurückschaffung von weggebrachten Sachen verlangen (§ 562 b BGB). Das Pfandrecht des V. kann durch Sicherheitsleistung des M. abgewendet werden (§ 562 c BGB). Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des V. unterliegt, für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann das Pfandrecht des V. bevorrechtigt nur für Mietrückstände bis zum letzten Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden (§ 562 d BGB).

4.
Wechsel der Vertragsparteien. a) In einen W. tritt - unabhängig von einer Erbenstellung (Sondererbfolge) - mit dem Tod des M. dessen Ehegatte, der mit dem M. einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, ein (§ 563 I BGB). Dasselbe gilt für den Lebenspartner und nach der Rspr. für den Überlebenden einer (echten) eheähnlichen Gemeinschaft. Kinder im gemeinsamen Haushalt, andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem M. einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt (§ 563 II BGB). Die Eingetretenen können innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des M. erklären, dass sie den W. nicht fortsetzen wollen; der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt (§ 563 III BGB). Der V. hat (innerhalb eines Monats) ein Kündigungsrecht (mit gesetzlicher Frist) nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 IV BGB). Sind mehrere derartige Personen gemeinsam M., so wird der W. beim Tod eines M. mit den überlebenden M. fortgesetzt; diese haben ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 563 a BGB). Eingetretene Personen haften neben dem Erben für die bis zum Tod des M. entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 563 b BGB; s. a. Gesamtschuld). Treten beim Tod des M. keine solchen Personen in den W. ein, so wird das Mietverhältnis mit dem Erben (bei beiderseitiger Kündigungsmöglichkeit mit gesetzlicher Frist) fortgesetzt (§ 564 BGB).

b) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den M. vom V. an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber mit allen Rechten und Pflichten aus dem W. (z. B. hinsichtlich einer geleisteten Mietkaution, § 566 a BGB) an die Stelle des bisherigen V. (§ 566 I BGB; „Kauf bricht nicht Miete“, Vertragsübernahme). Der bisherige V. haftet aber für die Erfüllung der Verpflichtungen des Erwerbers wie ein selbstschuldnerischer Bürge (Bürgschaft); er wird von seiner Haftung befreit, wenn der M. nicht zum erst zulässigen Termin kündigt (§ 566 II BGB). Vorausverfügungen des V. über die Miete (Abtretung, Verpfändung) sind gegenüber dem Erwerber, sofern er hiervon keine Kenntnis hatte, nur für den laufenden, evtl. noch für den nächsten Monat wirksam (§ 566 b BGB). Eine Vorauszahlung der Miete ist dem Erwerber gegenüber lediglich im gleichen Umfang wirksam (§ 566 c BGB). Dies gilt jedoch nach der Rspr. nicht für Baukostenzuschüsse und sonstige vertragsgemäße Mietvorauszahlungen, wenn diese bestimmungsgemäß für den Wohnraum verwendet wurden und somit auch dem Erwerber zugute kommen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch bei Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht (§ 567 BGB) sowie bei einer Veräußerung im Rahmen der Zwangsversteigerung; der Erwerber hat hier jedoch ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, sofern nicht der M. einen geleisteten Baukostenzuschuss noch nicht abgewohnt hat (§§ 57, 57 a, 57 c ZVG).

5.
Ende des Mietverhältnisses. a) Ein W. auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) kann nur noch vereinbart werden, wenn hierfür ein im Gesetz anerkannter Grund gegeben ist (insbes. wenn der V. nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Angehörigen oder einen zur Dienstleistung Verpflichteten nutzen oder die Räume beseitigen oder wesentlich verändern will) und der V. dem M. den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 I BGB). Bei zulässiger Befristung endet der W. mit Ablauf der vereinbarten Zeit; sonst (also insbes. bei einem Zeitmietvertrag ohne Angabe eines Grundes) gilt der W. als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Kann ein Zeitmietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, so gelten die Vorschriften über Kündigung und Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unbefristeten W. (unten c) entsprechend mit der Maßgabe, dass Fortsetzung höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann (§ 575 a BGB). Der V. kann sich auch nicht auf ein vereinbartes Rücktrittsrecht oder auf eine auflösende Bedingung im W. berufen (§ 572 BGB).

b) W. auf unbestimmte Zeit werden - abgesehen von der Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags - durch Kündigung (Kü.) beendet. Die Kü. bedarf der Schriftform (Form, 1 a, § 568 I BGB). Die nicht an eine Kü.frist gebundene außerordentliche Kü. setzt einen wichtigen Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses voraus (Einzelheiten s. zunächst Mietvertrag, 3 a). Ein wichtiger Grund im Sinn des § 543 I BGB ist für den M. dabei auch dann gegeben, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Dasselbe gilt für beide Seiten, wenn der andere Teil seine Verpflichtungen aus dem W. schuldhaft so erheblich verletzt, insbes. den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des W. bis zu einer möglichen ordentlichen Kü. nicht mehr zugemutet werden kann (§ 569 I, II BGB). Der Schuldnerverzug mit Teilen der Miete ist nur dann erheblich, wenn er insgesamt die Miete für einen Monat übersteigt oder wenn Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten vorliegt. Die Kü. wird hier unwirksam, wenn der V. spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Bei Verurteilung des M. zur Zahlung einer (nach oben 2 b) erhöhten Miete kann der V. nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kü. schon wegen der bisher geschuldeten Miete gegeben sind (§ 569 III BGB). Der zur außerordentlichen Kü. führende wichtige Grund ist in dem Kü.schreiben anzugeben (§ 569 IV BGB). Hiervon zum Nachteil des M. abweichende Vereinbarungen, insbes. dahin, dass der V. auch aus anderen Gründen außerordentlich fristlos kündigen kann, sind unwirksam (§ 569 V BGB). Kann ein W. außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, so gelten die Vorschriften über die ordentliche Kü. (unten c) entsprechend; die Kü.frist beträgt 3 Monate (§ 573 d BGB).

c) Der V. kann (zwingend, § 573 IV BGB) ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des W. hat. Die Kü. zum Zweck der Mieterhöhung (oben 2 b) ist ausgeschlossen (§ 573 I BGB). Ein berechtigtes Interesse des V. an der Beendigung des W. liegt insbes. vor, wenn der M. seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt (Eigenbedarf) oder der V. durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietgrundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Für letzteres genügt aber nicht der Vortrag, durch anderweitige Vermietung oder durch Begründung von Wohnungseigentum könne eine höhere Rendite erzielt werden (§ 573 II BGB). Für den Eigenbedarf des V. genügt jeder vernünftige und nachvollziehbare Grund, sofern er ernsthaft verfolgt wird (z. B. keine Vorratskündigung) und dies auch sonst nicht missbräuchlich ist. Ggfs. muss vom V. eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung angeboten werden. Zur Umwandlung in Wohnungseigentum s. u. h.

d) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des V. sind in dem Kü.schreiben anzugeben (kein Nachschieben); sonst sind sie nur zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 III BGB). Einen W. über eine Wohnung in einem vom V. selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen (insbes. sog. Einliegerwohnung) kann der V. auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses kündigen; die Kü.frist (s. u.) verlängert sich hier um 3 Monate. Dasselbe gilt für Wohnraum innerhalb der vom V. selbst bewohnten Wohnung, sofern dieser nicht (bei möblierter Vermietung) vom Mieterschutz von vornherein ausgenommen ist (s. o. 1 a; § 573 a BGB). Nebenräume oder Teile eines Grundstücks können ohne berechtigtes Interesse des V. gekündigt werden, wenn hiermit neuer Wohnraum geschaffen werden soll (§ 573 b BGB).

e) Kündigungsfristen. Die Kü. ist für beide Seiten spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (also z. B. am 3. 10. zum 31. 12.) zu erklären. Für den V. verlängert sich diese Frist von 3 Monaten nach 5 bzw. 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate, also letztlich bis auf 9 Monate (§ 573 c I BGB). Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Zweck vermietet worden ist, kann eine kürzere Kü.frist vereinbart werden (§ 573 II BGB). Eine zu Lasten des M. abweichende Vereinbarung ist sonst unzulässig (§ 573 c IV BGB). Besonderheiten gelten für Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen sowie für die Kü. nach einem Mieterhöhungsverlangen des V. (s. o. 2 b).

f) Sozialklausel. Der M. kann - auch wenn die oben genannten Voraussetzungen gegeben sind - der Kü. des V. widersprechen und von ihm die Fortsetzung des W. verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den M., seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des V. (die er in seinem Kü.schreiben anzugeben hat, s. o.) nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ein Widerspruchsrecht des M. besteht allerdings nicht, wenn der V. aus wichtigem Grund zur außerordentlichen fristlosen Kü. berechtigt ist (§ 574 I, II BGB). Der Widerspruch des M. ist schriftlich und spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Hat der V. den M. jedoch nicht auf die Möglichkeit, die Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, so kann der M. ihn noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574 b BGB).

g) Besteht ein Widerspruchsrecht des M., so kann dieser verlangen, dass der W. so lange - ggfs. nur unter Abänderung der Vertragsbedingungen - fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt hierüber keine Einigung zustande, so wird über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer (auf bestimmte oder unbestimmte Zeit) sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil des Mietgerichts entschieden (§ 574 a BGB). Hierbei ist das Gericht an Anträge nicht gebunden (§ 308 a ZPO) und kann die Kosten auch dem obsiegenden Teil auferlegen, insbes. wenn dieser dem anderen Teil die Gründe für sein Verhalten (z. B. für die berechtigten Interessen des V. oder für den Widerspruch des M.) nicht rechtzeitig mitgeteilt hatte (§ 93 b ZPO). Wird danach das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt, so kann der M. eine weitere Verlängerung nur bei einer zwischenzeitlichen wesentlichen Änderung der Umstände verlangen; bei einer unbefristeten Verlängerung kann der M. einer erneuten Kü. des V. nach den oben genannten allgemeinen Vorschriften widersprechen (§ 574 c BGB). Wird vom Gericht auf Räumung erkannt, so kann das Gericht - vor der Vollstreckung des Räumungsurteils durch den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO) - auf Antrag oder von Amts wegen dem M. eine angemessene Räumungsfrist bis längstens 1 Jahr bewilligen (§ 721 ZPO). Entsprechendes gilt, wenn die Parteien einen Räumungsvergleich (Prozessvergleich) geschlossen haben (§ 794 a ZPO). Eine einstweilige Verfügung auf Räumung einer Wohnung ist nur zulässig, wenn der M. sie durch verbotene Eigenmacht (Besitzschutz) in Besitz genommen hat (§ 940 a ZPO).

h) Wird nach der Überlassung an den M. an den vermieteten Räumen Wohnungseigentum begründet und an einen Dritten (nicht an einen Angehörigen des V.) veräußert, so hat der M. beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Erwerber kann sich für eine Kü. des W. auf Eigenbedarf und unzureichende Verwertungsmöglichkeit der Wohnung erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Frist beträgt je nach Verordnung der jeweiligen Landesregierung bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde (oder einem Teil hiervon) besonders gefährdet ist (§ 577 a BGB).

i) Zu den weiteren Rechtsfolgen nach Beendigung des W. s. Mietvertrag (3 c).






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