Vorkaufsrecht

Wer den Kauf einer Sache - ob eines Grundstücks oder einer sogenannten beweglichen Sache sei dahingestellt - beabsichtigt, kann, wenn der Kauf nicht sofort rechtswirksam werden soll, z.B. weil der Käufer das Geld noch nicht hat oder eine Übertragung des Kaufgegenstandes noch nicht erfolgen kann, sich ein Vorkaufsrecht bewilligen lassen. Eine besondere Wirkung entfaltet dieses im Grundstücksrecht, weil da das Vorkaufsrecht im Grundbuch abgesichert werden kann.
Das Vorkaufsrecht setzt voraus, dass der verpflichtete Verkäufer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Kaufgegenstand schon geschlossen hat. Nun kann sich der Vorkaufsberechtigte überlegen, ob er von seinem Recht Gebrauch machen will. Er muss das dann dem verpflichteten Verkäufer mitteilen. Der Vorkaufsberechtigte ist allerdings verpflichtet, in die Vereinbarung des Verkäufers mit dem Dritten einzusteigen und den zwischen diesen bezahlten Kaufpreis zu übernehmen. Voraussetzung hierzu ist, dass der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten mitteilt, mit wem er nun den Vertrag geschlossen hat. Bei Grundstücken muss der Vorkaufsberechtigte innerhalb von zwei Monaten mitteilen, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, bei allen sonstigen Gegenständen hat er hierfür nur eine Woche.
Die Vormerkung ist ein Begriff des Grundbuchrechts. Hat jemand einen Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück und ähnlichen Rechten, so kann er verlangen, dass hierfür im Grundbuch eine »Vormerkung« eingetragen wird. Auch zur Sicherung eines künftigen Anspruchs ist z. B. eine Vormerkung möglich. Diese Vormerkungen sichern den Berechtigten deshalb ab, weil alle Verfügungen, z.B. der Verkauf des Grundstücks oder auch eine zusätzliche Belastung soweit unwirksam sind, als mit ihnen der Anspruch vereitelt oder beeinträchtigt würde. An der Vormerkung kommt man also nicht vorbei. Bevor ein entsprechendes Grundstücksgeschäft geschlossen wird, ist das Grundbuch auf vorhandene Vormerkungen zu überprüfen. Das geschieht allerdings vielfach dadurch, dass sich der Notar bei allen Verfügungen zu einem Grundstück - auch für die Eintragung einer Vormerkung - den neuesten Grundbuchauszug kommen lässt, so dass von ihm schon die Eintragungen im Grundbuch festgestellt werden.

Manchmal ist jemand daran interessiert, eine bestimmte Sache zu kaufen, der Eigentümer möchte diese aber jetzt noch nicht verkaufen. In diesem Falle können der Interessent und der Eigentümer ein Vorkaufsrecht für den Interessenten vereinbaren. Dies bedeutet, daß der Interessent berechtigt ist, in jeden Kaufvertrag einzutreten, den der Eigentümer doch einmal über die Sache abschließt. Der Eigentümer muß es dem Interessenten mitteilen, wenn er einen solchen Vertrag abschließt, er muß ihm auch dessen Bedingungen mitteilen. Der Interessent kann sich dann überlegen, ob er in den Vertrag zu diesen Bedingungen eintreten will oder nicht. Tut er es, muß der Eigentümer die Sache an ihn verkaufen, tut er es nicht, ist der Eigentümer frei (§§504-514,1094-1104 BGB).

• dingliches (§§1094 ff. BGB) gibt dem Vorkaufsberechtigten das Recht, im Vorkaufsfall in einen Kaufvertrag mit einem Dritten einzutreten. Das dingliche V. kann nur an Grundstücken und Erbbaurechten bestellt werden, wobei nach § 873 I BGB eine Einigung zwischen Vorkaufs-verpflichtetem und Vorkaufsberechtigtem und eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich sind. Gemäß §§1098 1 S.1, 504 BGB liegt ein Vorkaufsfall vor, wenn der Vorkaufsverpflichtete mit einem Dritten einen formwirksamen Kaufvertrag abschließt. Nach §1097 S.1 BGB besteht das dingliche V. grundsätzlich nur für einen Vorkaufsfall. Verschenkt der ursprüngliche Eigentümer das Grundstück, ist das V. daher wertlos. § 1097 S.1 BGB kann aber gem. § 1097 S.2 BGB abbedungen werden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch § 511 BGB, wonach im Zweifel kein Vorkaufsfall vorliegt, wenn der Verkauf in vorweggenommener gesetzlicher Erbfolge geschieht. Übt der Vorkaufsberechtigte sein V. durch einseitige, empfangsbedürftige

Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsver-pflichteten aus, kommt gemäß §§1098 1 S.1. 505 II BGB der Kaufvertrag zwischen ihm und dem Vorkaufsverpflichteten zu den Bedingungen, die mit dem Dritten vereinbart wurden, zustande. Es kommt also ein neuer Kaufvertrag zustande, der mit dem alten, zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten geschlossenen, nichts zu tun hat. Der Vorkaufsberechtigte tritt nach allgemeiner Meinung also nicht in den Kaufvertrag zwischen den beiden anderen ein. Nach §§1098 11, 883 II BGB sind nach Eintritt des Vorkaufsfalls und Ausübung des V. alle Verfügungen, soweit sie das V. vereiteln oder beeinträchtigen, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber relativ unwirksam. Außerdem kann der Vorkaufsberechtigte nach §§1098 11, 888 BGB von dem Dritten, falls dieser schon als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde, Zustimmung zur Löschung und eigener Eintragung im Grundbuch verlangen.

• schuldrechtliches V. (§§ 504 ff. BGB) an einem Gegenstand kommt durch Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vor-kaufsverpflichteten zustande. Der Berechtigte kann es ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den fraglichen Gegenstand schließt. Mit Ausübung kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten unter den Bedingungen, die der Dritte mit dem Verkäufer ausgehandelt hat, zustande (§ 505 II BGB). Daraus erhält der Berechtigte dann einen Übereignungsanspruch hinsichtlich des Gegenstandes, §§505 11; 433 1 S.1 BGB. Der Hauptunterschied zum dinglichen V. besteht darin, daß das schuldrechtliche V. nur denjenigen verpflichtet, der es bestellt hat und daß der Übereignunsanspruch gem. § 275 BGB erlöschen kann, wenn der Vor-kaufsverpflichtete in Vollzug des Verkaufs den Gegenstand an den Dritten übereignet.

Der Vorkaufsberechtigte hat dann nur einen Schadensersatzanspruch nach § 325 I BGB. Beim dinglichen V. hingegen entsteht eine dingliche Sicherung durch unmittelbare Belastung des Grundstücks und Eintragung ins Grundbuch gem. §§1098 11:883 11 BGB.

1) Dingliches V.: Im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks, wonach der Vorkaufsberechtigte beim Verkauf des Grundstücks anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten kann. Die Ausübung des V.s erfolgt durch Erklärung des Berechtigten gegenüber dem Verpflichteten, wodurch der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustandekommt, die der Verpflichtete mit dem Käufer vereinbart hat; §§ 1094ff. BGB. - 2) Neben diesem dinglichen V., das den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, kann auch ein schuldrechtliches V. - dieses auch über andere Gegenstände - vereinbart werden. Es betrifft nur den Vertragsgegner und kann nur für einen Verkaufsfall bestellt werden; §§ 504 ff. BGB. Das dingliche und das schuldrechtliche V. können, soweit nichts anderes vereinbart ist, bei Grundstücken nur binnen 2 Monaten, bei anderen Gegenständen nur binnen einer Woche nach Erhalt der Mitteilung über den Kaufvertrag ausgeübt werden.

Im Mietrecht:

Nach Maßgabe von § 504 BGB gilt zum „Vorkauf" Folgendes:
„Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat."
Grundsätzlich hat der Mieter an seiner Mietwohnung im gesamten Gebiet der Bundesrepublik kein Vorkaufsrecht im Sinne von § 504ff. BGB, es sei denn, das Vorkaufsrecht ist im Mietvertrag vertraglich vereinbart worden. Anders ist allerdings die Rechtslage, wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Hier ist dem Mieter nunmehr ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden. Hinsichtlich dieses Sonderfalles wird auf das Stichwort „Umwandlung" verwiesen.
Dann kann der Mieter in den Kaufvertrag, den der Eigentümer der Mietwohnung mit einem Dritten abgeschlossen hat, zu den gleichen Bedingungen einsteigen und die Wohnung erwerben. Enthält der Mietvertrag ein Vorkaufsrecht für den Mieter, so setzt dessen Wirksamkeit die notarielle Beurkundung des Vertrages voraus. Ob die fehlende Beurkundung Folgen hat, hängt gemäß § 139 BGB davon ab, ob nach dem Willen der Parteien die Wirksamkeit des gesamten Mietvertrages von der wirksamen Einräumung des Vorkaufsrechts abhängen sollte. Dies ist nach BGB dann nicht der Fall, wenn der Vorzug eine salvatorische Erhaltungsklausel enthält.
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Grundstück, Neue Bundesländer, Sozialmiete, Umwandlung, Vermögensgesetz, Volkseigene Wohnungen

ist die Befugnis, einen Gegenstand durch Kauf vom Vorkaufsverpflichteten zu erwerben, wenn dieser ihn an einen Dritten verkauft. Übt der Berechtigte das V. aus, kommt der Kaufvertrag zwischen ihm u. dem Verpflichteten mit dem gleichen Inhalt wie zwischen dem Verpflichteten u. dem Dritten zustande. Das V. ist nach h. M. ein Gestaltungsrecht. Das BGB unterscheidet zwischen schuldrechtlichem u. dinglichem V. 1. Das schuldrechtliche V. (§§ 504 ff. BGB) kann sich auf eine bewegliche Sache, ein Grundstück oder ein Recht beziehen. Es wird durch formlose, einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt. Der Verpflichtete hat dem Berechtigten den Inhalt des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen. Das V. gilt nur für einen Verkaufsfall. Es ist nicht übertragbar u. grundsätzlich nicht vererblich. 2. Das dingliche V. (§§ 1094 ff. BGB) kann nur an einem Grundstück bestellt werden, und zwar für eine bestimmte Person oder für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (Grundstücksrecht). Den Parteien steht es frei, das dingliche V. auch für mehrere Verkaufsfälle zu vereinbaren. Dritten gegenüber wirkt es wie eine Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Im übrigen gelten auch für das dingliche V. die Vorschriften über das schuldrechtliche V. 3. Neben dem rechtsgeschäftlich begründeten V. gibt es eine Anzahl gesetzlicher V. an Grundstücken, so insbes. die der Gemeinde nach §§ 24-28 BauGB zur Durchführung der Bauleitplanung eingeräumten V. (Baurecht).

Bei einer Eigentumswohnung:

"Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat." Dies ist der Wortlaut von § 463 BGB. Eine Eigentumswohnung kann mit einem solchen "Vorkaufsrecht" belastet werden. Diese Rechte werden weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile noch durch die Umwandlung der Miteigentumsanteile in Wohnungseigentumsrechte berührt.

Der Begünstigte eines solchen Vorkaufsrechts kann zum Beispiel der Mieter der Eigentumswohnung sein. Grundsätzlich wird dem Mieter ein Vorkaufsrecht im Sinne von § 463 ff. BGB nicht eingeräumt, es sei denn, das Vorkaufsrecht ist im Mietvertrag einvernehmlich geregelt worden. Die Rechtslage ändert sich jedoch, wenn eine Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In diesem Fall ist dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht eingeräumt worden. Wir verweisen insoweit auf § 577 BGB und die weitere Darstellung unter Umwandlung.

Sind die Voraussetzungen des § 577 BGB gegeben, kann der Mieter in den Kaufvertrag, den der Eigentümer der Mietwohnung mit einem Dritten abgeschlossen hat, zu den exakt gleichen Bedingungen eintreten und die bisher von ihm als Mieter bewohnte Wohnung zum Eigentum erwerben.

(§ 463 BGB) ist das einer Person zustehende, unübertragbare, durch Erklärung geltend zu machende Recht, einen Gegenstand von dem Verpflichteten zu erwerben, sobald dieser den betreffenden Gegenstand an einen Käufer verkauft. Das V. ist ein Gestaltungsrecht (str., oder der Vor- kaufsvertrag ein doppelt aufschiebend bedingter Kaufvertrag). Es kann durch Gesetz (z. B. §§ 577, 2034 BGB) oder Rechtsgeschäft entstehen, schuldrechtlich (auf eine bestimmte Person bezogen) oder sachenrechtlich (§§ 1094 ff. BGB) (auf den jeweiligen Eigentümer bezogen) sein. Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt zu einem zweiten Kaufvertrag mit parallelem Inhalt. Lit.: Schurig, K., Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1975; Klinke, M., Das Vorkaufsrecht der Miterben, 1995; Heintz, /., Das Vorkaufsrecht des Mieters, 1998

, Kaufrecht: Berechtigung des Vorkaufsberechtigten, einen Kaufgegenstand durch Eintritt in den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem (Drittkäufer) abgeschlossenen Kaufvertrag zu erwerben.
Das Vorkaufsrecht kann auf Vertrag oder Gesetz beruhen.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463-473 BGB) ist abzugrenzen vom dinglichen Vorkaufsrecht (§§1094 ff. BGB). Für das schuldrechtliche Vorkaußrecht gilt im Einzelnen Folgendes:
Das Vorkaufsrecht des § 463 BGB wird durch schuldrechtlichen Vertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Vorkaufsberechtigten begründet. Er bedarf der für den Kaufgegenstand gesetzlich vorgesehenen Form (z. B. § 311 b Abs. 1 BGB bei Grundstücken, § 15 Abs. 3 GmbHG bei Geschäftsanteilen an einer GmbH). Ein Vorkaufsrecht kann über § 328 BGB auch für einen Dritten begründet werden.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken über eine Vormerkung dinglich gesichert werden.
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechtes ist nach § 463 BGB der Eintritt des Vorkaufsfalls, also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer.
Nach § 463 BGB ist eine Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer, durch die die Wirksamkeit des Kaufvertrages von der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch den Vorkaufsberechtigten abhängig gemacht wird, oder ein entsprechender Rücktrittsvorbehalt diesem gegenüber unwirksam. Die Vorschrift soll eine Umgehung des Vorkaufsrechtes durch entsprechende Vertragsgestaltungen ausschließen.
Das Vorkaufsrecht kommt nach § 471 BGB nicht bei Verkäufen im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus der Insolvenzmasse zum Tragen. Es gilt ohne entsprechende Vereinbarung auch nicht für Verkäufe an gesetzliche Erben (nur gesetzlicher Erbfall, also nicht der Testaments- oder Vertragserbe!) in Ansehung eines künftigen Erbrechtes (§ 470 BGB).
Die Ausübung des Vorkaufsrechtes erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten. Sie bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (§ 464 Abs. 1 BGB). Die Ausübung kann daher bei einem Grundstückskaufvertrag entgegen § 311 b Abs. 1 BGB grundsätzlich auch mündlich erklärt werden.
Der Vorkaufsberechtigte kann sein Vorkaufsrecht nur innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 BGB oder einer individualvertraglich vereinbarten Ausschlussfrist ausüben.
Die gesetzliche Ausschlussfrist beträgt bei Grundstücken zwei Monate nach Mitteilung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertragsinhaltes.
Beim Kauf beweglicher Sachen kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf einer Woche nach Mitteilung des Vorkaufsverpflichteten an den Vorkaufsberechtigten ausgeübt werden.
Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu (z. B. einer Erbengemeinschaft), so kann es nach § 472 BGB auch nur gemeinschaftlich ausgeübt werden, wobei das Ausübungsrecht auf die sonstigen Berechtigten iibergeht, wenn einer der Berechtigten dies nicht ausübt oder es für diesen erloschen ist.
Mit der fristgerechten Ausübung des Vorkaufsrechtes kommt der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten grundsätzlich mit dem gleichen Inhalt (z.B. gleicher Kaufpreis) zustande wie der mit dem Drittkäufer abgeschlossene Kaufvertrag (§464 Abs. 2 BGB). So gelten z.B. die dem Drittkäufer eingeräumten Zahlungsfristen auch für den Vorkaufsberechtigten. Der Vorkaufsberechtigte kann aber auch keine abweichenden Zahlungsfristen verlangen.
Das Vorkaufsrecht ist nach § 473 BGB nicht übertragbar und geht auch nicht im Wege der Rechtsnachfolge auf die Erben des Berechtigten über, es sei denn, dass die Parteien dies besonders vereinbart haben.
Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1994ff. BGB) ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks, welche dem Berechtigten ermöglicht, von dem Verpflichteten das belastete Grundstück unter den selben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verpflichtete es an einen Dritten verkauft hat. Da das dingliche Vorkaufsrecht nur an einem Grundstück bestellt werden kann, ist gern. 873 BGB erforderlich, dass sich der Eigentümer mit dem Erwerber über die Bestellung einigt und dass das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen wird. Besteller und Erwerber müssen sich darüber einig sein, dass das Grundstück in der Weise belastet werden soll, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dein Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Nach § 1094 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden. Wird das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten einer bestimmten Person bestellt, spricht man vom subjektiv persönlichen dinglichen Vorkaufsrecht. Wird das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestellt, so handelt es sich um ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht. Grundsätzlich beschränkt sich das dingliche Vorkaufsrecht auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben. Es kann jedoch auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB).
Das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, sobald der aus dem Vorkauf verpflichtete Eigentümer des Grundstücks einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück mit einem Dritten abgeschlossen hat (sog. Verkaufsfall, §§1098 Abs. 1, 463 BGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (§§1098 Abs. 1, 464 Abs. 1 BGB). Nach §§ 1098 Abs. 1, 469 Abs. 1 BGB hat der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt. Gem. §§1098 Abs. 2, 469 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht bei einem Grundstück nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfange der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung vertraglich eine andere Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist. Der Lauf der Frist wird nur in Gang gesetzt, wenn der Verpflichtete oder der Dritte dem Vorkaufsberechtigten den gesamten, für ihn im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts bindenden Inhalt des Kaufvertrages mitteilt. Die Mitteilung ist an keine Form gebunden, jedoch trägt der aus dem Vorkauf Verpflichtete die Beweislast für den Zugang der Mitteilung. Unterbleibt die nach § 469 Abs. 1 BGB vorgeschriebene Mitteilung, so kann der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht auch noch später, innerhalb der Grenzen der Verwirkung (§ 242 BGB) geltend machen.
Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt gem. §§ 1098 Abs. 1, 464 Abs.2 BGB zwischen dem Verpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten ein Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt zustande, wie ihn der Vorkaufsverpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat. Der Vorkaufsberechtigte tritt also nicht in den Vertrag ein, den der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat, sodass der Vorkaufsverpflichtete im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts zwei Vertragspartner hat, nämlich den Dritten und den Vorkaufsberechtigten. Will der Vorkaufsverpflichtete eine doppelte Inanspruchnahme verhindern, so muss er mit dem Dritten vereinbaren, dass er sich für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten den Rücktritt von dem Kaufvertrag mit dem Dritten vorbehält. Er kann mit dem Dritten aber auch vereinbaren, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten für den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag als auflösende Bedingung gilt. Gern. §§1098 Abs.1, 465 BGB werden solche Vereinbarungen nicht Inhalt des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommenden Kaufvertrages mit dem Vorkaufsberechtigten.
Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechtes entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück. Hierdurch wird der aus dem dinglichen Vorkaufsrecht Berechtigte umfassend (vgl. § 883 Abs. 2 BGB) gegen anspruchsvereitelnde Verfügungen des aus dem Vorkauf verpflichteten Grundstückseigentümers gesichert. Hat der Vorkaufsverpflichtete, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereiteln, dem Vorkaufsberechtigten keine Mitteilung von dem abgeschlossenen Kaufvertrag mit dem Dritten gemacht, und die Sache mittlerweile an den Dritten übereignet, so stehen dem Vorkaufsberechtigten folgende Ansprüche zu:
— Er kann, da die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht zu laufen begonnen hat, das Vorkaufsrecht durch Ausübungserklärung gegenüber
dem Verpflichteten noch geltend machen und von dem Verpflichteten die Auflassung (§§ 873, 925 BGB) des Grundstücks verlangen (§§ 1098 Abs. 2, 464 Abs. 2, 433 Abs. 1 S. 1 BGB).
— Nach §§ 1098 Abs. 2, 888 BGB kann er von dem Erwerber des Grundstücks verlangen, dass dieser seiner Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch zustimmt. Der neue Eigentümer kann, wenn er der Käufer oder ein Rechtsnachfolger des Käufers ist, die Zustimmung zur Eintragung des Berechtigten als Eigentümer und die Herausgabe des Grundstücks verweigern, bis ihm der zwischen dem Verpflichteten und dem Käufer vereinbarte Kaufpreis, soweit er berichtigt ist, erstattet wird. Erlangt der Berechtigte die Eintragung als Eigentümer, so kann der bisherige Eigentümer von ihm die Erstattung des berichtigten Kaufpreises gegen die Herausgabe des Grundstücks fordern (§ 1100 BGB). Soweit der Berechtigte nach § 1100 BGB dem Käufer oder dessen Rechtsnachfolger den Kaufpreis zu erstatten hat, wird er von der Verpflichtung zur Zahlung des aus dem Vorkauf geschuldeten Kaufpreises gegenüber dem Verpflichteten frei (§ 1101 BGB).
— Im Verhältnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem besitzenden Käufer sind die §§ 987 ff. BGB analog anzuwenden (Eigentümer-BesitzerVerhältnis). Dabei gilt der Käufer im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten als bösgläubiger Besitzer, wenn er das Grundstück in Kenntnis oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Vorkaufsrechts vor Ablauf der Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht in Besitz genommen hat. Bösgläubigkeit setzt also nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Kenntnis hiervon voraus. Hat der Dritte danach Verwendungen auch für das Grundstück gemacht, welche ihm analog §§ 994 ff. BGB vom Vorkaufsberechtigten zu ersetzen sind, so steht ihm insoweit ein Zurückbehaltungsrecht gern. § 1000 BGB zu.
Neben dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht ist noch das gesetzliche, öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB bedeutsam. Danach steht der Gemeinde bei Grundstücksverkäufen ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht hinsichtlich der in § 24 BauGB näher bezeichneten Grundstücke zu, welches sie auch für bestimmte Dritte ausüben kann (§ 27 a BauGB).
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde gilt nach § 26 BauGB nicht für Grundstücksverkäufe innerhalb der Familie des Vorkaufsverpflichteten bis zu einem gewissen Verwandtschaftsgrad. Der Vorkaufsverpflichtete kann das Vorkaufsrecht der Gemeinde auch unter den Voraussetzungen des § 27 BauGB abwenden. Nach § 28 BauGB kann der Vorkaufsverpflichtete für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes unter bestimmten Bedingungen eine Entschädigung für die durch Ausübung entstandenen Vermögensnachteile verlangen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist ein Verwaltungsakt i. S. d. § 35 VwVfG (vgl. § 28
Abs. 2 S. 1 BauGB). Bei der Abwicklung des Vorkaufsrechtes finden die Vorschriften über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht Anwendung.

Das BGB unterscheidet das schuldrechtliche (§§ 463 ff. BGB) und das dingliche (§§ 1094 ff. BGB) V.

1.
Das schuldrechtliche V. entsteht durch Vertrag mit dem späteren Verkäufer und begründet das Recht, in einen wirksam geschlossenen Kaufvertrag (vgl. z. B. Grundstückskaufvertrag), der zwischen dem Vertragspartner und einem Dritten (Drittkäufer) geschlossen wurde, einzutreten (§ 463 BGB). Das V. kann sich auf bewegliche Sachen und auf Grundstücke beziehen; es wird durch (formlose) Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt. Mit der Ausübung des V. kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen (d. h. zu dem Kaufpreis usw.) zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (§ 464 BGB). Der Verpflichtete hat den Inhalt eines abgeschlossenen Kaufvertrags dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich anzuzeigen (§ 469 BGB; sonst evtl. Schadensersatzansprüche). Das schuldrechtliche V., das nur für einen (den nächsten) Verkaufsfall gilt, ist mangels anderweitiger Vereinbarung weder übertragbar noch vererblich (§ 473 BGB); es ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt (§ 471 BGB).

2.
Das dingliche V. ist nur an einem Grundstück oder an einem grundstücksgleichen Recht zulässig; für seinen Inhalt gelten grundsätzlich die Bestimmungen über das schuldrechtliche V. entsprechend (§ 1098 BGB). Das dingliche V. kann jedoch als im Grundbuch eintragungsfähige Belastung des Grundstücks (über Begründung, Übertragung u. a. Grundstücksrechte) auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks und für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden (§§ 1094, 1097 BGB). Dritten gegenüber hat das dingliche V. die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch seine Ausübung entstehenden Anspruchs gegen den Verpflichteten auf Übertragung des Eigentums (§ 1098 II BGB). Mit der Ausübung des dinglichen V. entsteht ein auch gegenüber dem Dritten wirkender Anspruch auf Eigentumsübertragung (nicht aber geht das Eigentum selbst bereits über).

3.
Über das V. des Miterben Erbengemeinschaft. S. ferner Ankaufsrecht, Wiederkauf.

4.
Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) steht der Gemeinde ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht zu bei Grundstücken, die nach einem Bebauungsplan (Bauleitpläne) als öffentliche Flächen vorgesehen sind, die in einem Umlegungsgebiet (Umlegung) oder in einem Sanierungsgebiet (Sanierungssatzung) oder in einem städtebaulichen Entwicklungsgebiet (städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen) liegen, die im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung oder als künftiges Wohnbauland im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans (Bauleitpläne) liegen oder die als innerörtliche Baulücken für die Wohnbebauung in Betracht kommen. Durch dieses V. soll der Bodenspekulation vorgebeugt werden. Überdies können die Gemeinden durch Satzung ein V. an allen unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes begründen. Das Vorkaufsrecht gilt nicht bei Verkäufen innerhalb der Familie (§ 26 BauGB). Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Käufer das Vorkaufsrecht abwenden (§ 27 BauGB). Die Ausübung des V. ist ein Verwaltungsakt. Die Abwicklung richtet sich nach BGB (s. oben 1). Das Grundbuchamt darf den Käufer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Das V. selbst wird nicht ins Grundbuch eingetragen. Wie bei allen öffentlichen Lasten ist daher gutgläubiger Erwerb nicht möglich.






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