Auflassung

Mit diesem Begriff bezeichnet man den notariellen Vertrag, mit dem jemand ein Grundstück an einen anderen verkauft oder verschenkt oder sonst auf einen anderen überträgt. In einem so dicht besiedelten Land wie der Bundesrepublik Deutschland wird der Wert von Grundstücken besonders hoch geschätzt. Es muss deshalb möglichst zweifelsfrei geklärt werden können, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und es soll vor allem verhindert werden, dass jemand unüberlegt einen Grundstückskauf oder -verkauf tätigt. Der Gesetzgeber hat deshalb nicht unbeträchtliche Hürden an die Übertragung von Grundstücken geknüpft. Verkäufer und Käufer müssen - von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen - wie z. B. einem gerichtlichen Vergleich - zunächst zum Notar gehen, dort einen schriftlichen Kaufvertrag anfertigen lassen, der ihnen dann vor ihrer Unterschriftsleistung noch einmal mit den Erklärungen des Notars zu den Einzelheiten vorgelesen wird. Mit dieser notariellen Auflassung ist allerdings die Grundstücksübertragung noch nicht beendet. Der Käufer wird erst neuer Eigentümer, wenn er dann auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen und das bisherige Eigentumsrecht des Verkäufers dort gelöscht ist.

Vertrag, durch den jemand Eigentum an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung auf einen anderen überträgt. Die Auflassung ist vom Gesetz besonders streng geregelt worden: Sie kann nur bei gleichzeitiger Anwesenheit des alten und des neuen Eigentümers vor einem Notar erklärt werden (§925 BGB).

Auflassung gemäß §§ 873, 925 BGB ist die dingliche Einigung bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Sie ist insoweit formbedürftig, als sie bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (Veräußerer und Erwerber) vor einer zuständigen Stelle (in der Regel einem Notar, § 925 I, 2 BGB) erklärt werden muß. Die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile schließt aber, anders als im Familien-und Erbrecht, nicht die Vertretung der Parteien aus. § 925 BGB ist insoweit eine Spezialvorschrift zu § 873 BGB.

ist die Einigung des Veräusserers (Veräusserung) und des Erwerbers eines Grundstücks über den Eigentumswechsel, (Übereignung). Als dinglicher Vertrag ist sie streng von dem schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag zu unterscheiden. Die A. muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, regelmässig vor einem Notar, erklärt werden. Zulässig ist auch die Erklärung der A. in einem gerichtlichen Vergleich (Prozessvergleich). Vgl. § 925 BGB. Der Grundstückskäufer erwirbt das Eigentum erst, wenn die A. in das Grundbuch eingetragen wird (§ 873 BGB).

ist die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräusserers und des Erwerbers (Grundstücksrecht). Sie muss bei gleichzeitiger (nicht notwendig persönlicher) Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (Notar) erklärt werden; eine A., die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam (§ 925 BGB). Zur Eigentumsübertragung ist zusätzlich Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die A. kann durch eine Vormerkung gesichert werden.

ist die (in Deutschland) zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung (§ 873 BGB) des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Die A. ist ein vom Grundgeschäft (z.B. Kauf) dogmatisch zu trennender abstrakter sachenrechtlicher Vertrag. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 BGB). Lit.: Pajunk, F., Die Beurkundung als materielles Formerfordernis der Auflassung, 2002

, Sachenrecht: die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 1 BGB über die Übertragung von Grundstückseigentum in der Form des § 925 BGB, also bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor einer zuständigen Stelle. Zur Entgegennahme der Auflassung ist nach § 925 Abs. 1 S. 2 BGB — unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen (z. B. Grundbuchamt) — jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann aber nach § 925 Abs. 1 S. 3 BGB auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
Bei der Auflassung können sich beide Vertragsteile stets gern. §§ 164 ff. BGB vertreten lassen; die gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragsteile nach § 925 Abs. 1 BGB erfordert also nicht, dass die Parteien persönlich vor der zuständigen Stelle erscheinen müssen. Die Formvorschrift des § 925 BGB erfordert weder eine notarielle Beurkundung noch eine öffentliche Beglaubigung. Allein die mündlichen Erklärungen vor der zuständigen Stelle sind ausreichend. Die Beurkundung hat jedoch den entscheidenden Vorteil, dass sie gern. § 873 Abs. 2 BGB Bindungswirkung auslöst, so dass die Auflassung nicht mehr widerrufen werden kann. Außerdem nimmt das Grundbuchamt die Eintragung im Grundbuch gern. §§ 19, 20, 29 GBO nur vor, wenn die Auflassung in öffentlich beurkundeter Form nachgewiesen wird und die Voreintragung des Bewilligenden gegeben ist (§ 39 GBO).
Die Auflassung ist in § 925 Abs. 1 BGB legaldefiniert und nach § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich. Sie kann also nicht i. S. d. §§ 158 ff. BGB vorn Eintritt eines zukünftigen ungewissen Ereignisses abhängig gemacht oder unter einer Zeitbestimmung vorgenommen werden. Rechtsbedingungen (Bedingung) sind dagegen unschädlich, was dazu führt, dass bei Auflassung durch einen Nichtberechtigten, die nachträgliche Zustimmung (Genehmigung) durch den Berechtigten nach § 185 Abs. 2 BGB erfolgen kann. Die Auflassung kann regelmäßig dahingehend ausgelegt werden, dass sie die Ermächtigung des bisherigen
Eigentümers nach § 185 Abs. 1 BGB zu Verfügungen des Erwerbers über das Grundstück enthält. So ist der Erwerber auch schon vor seiner Eintragung, die mitunter einige Zeit in Anspruch nehmen kann, zur Weiterveräußerung befugt. Er ist also verfügungsbefugter Nichteigentümer über das Grundstückseigentum (sog. Kettenauflassung). In diesem Fall erlangt der Zweiterwerber mit seiner Eintragung ohne Zwischeneintragung des Ersterwerbers unmittelbar vorn Veräußerer das Eigentum (Direkterwerb). Der Erwerber ist ohne eine Auflassungsvormerkung (Vormerkung) oder einen von ihm selbst gestellten Eintragungsantrag (Grundbuch) nicht gegen Zwischenverfiig-ungen des Veräußerers geschützt. Die Auflassung des Grundstücks vom Veräußerer an den Erwerber führt allein noch nicht zur Übertragung des Grundstückseigentums; dafür ist nach § 873 Abs. 1 BGB die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer in das Grundbuch erforderlich. Die Eintragung stellt also die Vollendung des Rechtserwerbs dar. Vor Eintragung kann eine Auflassung ohne Beachtung der Form des § 925 BGB wieder aufgehoben werden. Nach der Eintragung kann der Veräußerer nur durch Rückauflassung und Wiedereintragung das Grundstückseigentum zurückerlangen.

Eigentumsübertragung (1).






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