Grundstückskauf

Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Bedarf der notariellen Beurkundung; mangelnde Beurkundung führt zu Nichtigkeit, die jedoch durch die erfolgte Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt werden kann (allerdings soll auch die Auflassungserklärung von der zuständigen Stelle nicht ohne Vorlage der Urkunde über den G. entgegengenommen werden).

ist der Kauf eines Grundstücks. Nach § 311 b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist grundsätzlich nichtig (§ 125 BGB), wird aber seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 311 b S. 2 BGB). Nicht formbedürftig ist dagegen beispielsweise der Auftrag zum treuhänderischen Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück. Lit.: Hagen, H./Brambring, G., Der Grundstückskauf, 8. A. 2003; Dubischar, R., Der fehlgeschlagene Grundstückskauf, JuS 2002, 131; Waldner, W., Praktische Fragen des Grundstückskaufvertrages, 2003

ist der aufgrund seiner wirtschaftlichen Bedeutung (Warnfunktion) nach §311b Abs. 1 BGB formbedürftige Kaufvertrag, durch den eine Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb des
Eigentums an einem Grundstück, von entsprechenden Miteigentumsanteilen, zur Bestellung eines Erbbaurechtes oder zur Einräumung von Wohnungseigentum begründet wird.
Das gesetzliche Formerfordernis der notariellen Beurkundung (vgl. § 128 BGB) gilt dabei unabhängig vom eigentlichen Kaufvertrag bereits für jeden Vertrag, durch den bereits eine bindende Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum oder grundstücksgleichen Rechten statuiert wird Vorvertrag, Einräumung eines Ankaufsrechtes, Optionsvertrag, bindendes Verkaufs- oder Ankaufsangebot, Einbringung eines Grundstückes in eineGbR Gesellschaft bürgerlichen Rechts).
Formbedürftig im Sinne des §311b Abs. 1 BGB ist stets der gesamte Vertrag inklusive etwaiger Neben-abreden. Lediglich reine Vertragserläuterungen, unwesentliche Abänderungen, die die Pflichten der Vertragsparteien nicht verschärfen, oder Vertragsänderungen nach erfolgter Auflassung sind vom Formerfordernis ausgeschlossen.
Ein Verstoß gegen das Formerfordernis führt nach § 125 BGB zur Nichtigkeit des Kaufvertrages. Haben die Kaufvertragsparteien etwa bewusst Unrichtiges beurkunden lassen (z.B. einen niedrigeren Kaufpreis, uns Steuern zu sparen), so ist der tatsächlich beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nach § 117 BGB nichtig, während der wirklich gewollte Kaufvertrag mangels Einhaltung der Form nach § 125 BGB nichtig ist. Der unter Verstoß gegen das gesetzliche Formerfordernis abgeschlossene Grundstückskaufvertrag wird jedoch in Ausnahme zu § 141 Abs. 1 BGB nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB immer dann ex nunc wirksam, wenn der Formmangel durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch, also durch Erfüllung des Kaufvertrages geheilt wird.






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