Mietzins

Die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses gehört zu den wesentlichen Voraussetzungen für den Abschluss eines Mietvertrags. Dies gilt vor allem dann, wenn der Mietvertrag von den Parteien nur mündlich geschlossen wird.
In schriftlichen vorformulierten Mietverträgen ist die Mietzinsvereinbarung meist in einem gesonderten Paragraphen festgehalten.
Mietzins und Mietentgelt
Im Wohnraummietrecht unterscheidet man zwischen dem Mietzins, der für die Wohnung selbst zu entrichten ist — der so genannten Kaltmiete —, und dem Mietentgelt, mit dem die Nebenkosten, d. h. Betriebs- und Heizkosten, abgedeckt werden sollen. Falls bestimmte umlegbare Betriebskosten nicht gesondert auf den Mieter umgelegt werden, gelten sie zusammen mit der Kaltmiete als abgegolten. Vereinbarungen über die Nebenkosten gibt es in zwei Formen: einmal als Vorauszahlungsvereinbarung mit Abrechnungspflicht des Vermieters und zum Zweiten als Pauschalvereinbarung, bei der man davon ausgeht, dass mit einer Nebenkostenpauschale die gesamten Betriebskosten abgedeckt sind. In diesem Fall muss keine gesonderte Abrechnung erstellt werden. Durch die Heizkostenverordnung sind solchen Vereinbarungen jedoch Schranken gesetzt, da Heizkosten in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
Betriebskosten
Will der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen, so muss er dies mit ihm gesondert vereinbaren. Dabei ist zweifelsfrei und eindeutig zu klären, welche der Positionen der Mieter zu tragen hat. Während dies früher bedeutete, dass die einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag aufgelistet werden mussten, wurde neuerdings im Wege des Rechtsentscheids festgestellt, dass es genügt, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu §2 7 der 2. Berechnungsverordnung — in dieser Verordnung sind alle umlagefähigen Betriebskosten aufgeführt — verweist. Mit diesem Verweis gelten dann sämtliche umlegbaren Betriebskosten als umlagefähig vereinbart.
Zahlung der Betriebskosten
Normalerweise vereinbaren die Parteien für die entstehenden Betriebskosten eine monatliche Vorauszahlung, die zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter zu entrichten ist. Später muss der Vermieter eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten vorlegen. Dies muss zwar nicht sofort nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgen, sollte aber spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode geschehen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht trotz einer entsprechenden Aufforderung des Mieters dann immer noch nicht nach, so kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen so lange einbehalten, bis die Abrechnung schließlich erstellt und vorgelegt wird.
Die Abrechnung des Vermieters muss eine geordnete Zusammenstellung der entstandenen Betriebskosten enthalten und der Vermieter muss dem Mieter nachvollziehbar erläutern, wie sich der Anteil des Mieters gemäß dem so genannten Umlageschlüssel errechnet. Dieser Umlageschlüssel muss den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen und kann vom Vermieter z. B. nach Wohnflächenanteilen oder nach Personenanzahl oder nach Wohnungseinheiten festgelegt sein.
Sollte sich der vom Vermieter gewählte Umlageschlüssel als besonders ungerecht herausstellen, dann kann der Mieter verlangen, dass ein anderer Modus gewählt wird. Ein solcher Fall wäre etwa gegeben, wenn die Wasserkosten nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt würden und der eine Mieter Single ist, während in der Nachbarwohnung fünf Personen leben.
In der Abrechnung muss der Vermieter von den Kosten, die der Mieter insgesamt zu tragen hat, die bereits geleisteten Vorauszahlungen abziehen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen gibt es noch die Besonderheit, dass der Vermieter auf die Abrechnung der Hausverwaltung verweisen kann.


Umlegung von Betriebs- und Nebenkosten
Sachverhalt: Vermieter V. und Mieter M. stritten darüber, ob V. die Neben- bzw. Betriebskosten auf M. umlegen könne.
Im Mietvertrag ist lediglich vermerkt, dass die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung umgelegt werden. M. war der Auffassung, dass dies nicht genüge, da Nebenkosten, die umgelegt werden sollen, eindeutig bezeichnet werden müssen. Weil V. und M. sich nicht einigen können, gingen sie vor Gericht.

Urteil und Begründung: Das Oberlandesgericht Hamm hat im Wege des Rechtsentscheides entschieden, dass es genügt, wenn im Mietvertrag auf die oben genannte Anlage Bezug genommen und ausgedrückt wird, dass die dort aufgeführten Betriebskosten umgelegt werden. Es muss weder näher erläutert werden, um welche Kosten es sich im Einzelfall handelt, noch muss dem Mieter ein Abdruck dieser Anlage ausgehändigt werden.

Das OLG Hamm ist der Auffassung, dass der Mieter beim Vertragsabschluss selbst eine nähere Auflistung verlangen muss, wenn er mit der erwähnten Anlage nichts anzufangen weiß. Akzeptiert der Mieter den Vertrag stillschweigend, dann könne der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter weiß, welche Neben- oder Betriebskosten auf ihn umgelegt werden.

Rechtsentscheid des OLG
Hamm v. 22.8.1997 — 30
REMiet 3/97

Nebenkosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können
Die Aufstellung enthält sämtliche Nebenkosten, also Betriebs-und Heizkosten, die vertraglich auf den Mieter umgelegt werden können. Die Umlegung setzt jedoch immer eine Vereinbarung zwischen den Parteien voraus Nebenkosten müssen nicht automatisch vom Mieter gezahlt werden. Zu den Nebenkosten gehören:
* die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks — dazu zählt die Grundsteuer, nicht jedoch eine Hypothekengewinnabgabe,
* die Kosten der Wasserversorgung — dazu zählen die Kosten des Wasserverbrauchs, Kosten für die Wasseruhren sowie für eine Wasserversorgungs- oder Wasseraufbereitungsanlage,
* die Kosten der Entwässerung - d. h. die städtischen Gebühren, aber auch die Aufwendungen, die bei einer privaten Entwässerungsanlage anfallen,
* die Heizkosten — dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Abgasanlage oder des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage oder Kosten, die bei gewerblicher Lieferung von Wärme (Fernwärme) anfallen, aber auch Kosten der Reinigung und Wartung der Heizungsanlage (auch Etagenheizung),
* die Warmwasserkosten,
* die Kosten einer verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage,
* die Betriebskosten eines Personen- oder Lastenaufzugs — jedoch nur die Wartungs-, nicht die Reparaturkosten,
* die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, sofern diese Kosten nicht direkt beim Mieter von der örtlichen Müllentsorgung erhoben werden,
* die Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung,
* die Kosten der Gartenpflege nicht aber die Aufwendungen für die Anschaffung von Gartengeräten oder deren Reparaturkosten,
* die Kosten der Beleuchtung, beispielsweise für das Treppenhauslicht, eine Außenlampe oder Gemeinschaftsräume wie die Waschküche usw.,
* die Kosten der Schornsteinreinigung,
* die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen, also der Gebäudeversicherung (Feuer, Wasser, Sturm) oder der Gebäudehaftpflicht-, Aufzugshaftpflicht-, nicht jedoch einer Vermieterrechtsschutzversicherung,
* die Hausmeisterkosten, wenn ein Hausmeister tatsächlich benötigt wird und etwa die Gartenpflege o.Ä. übernimmt— übt der Hausmeister jedoch Verwaltertätigkeiten aus, dürfen die Kosten dafür nicht umgelegt werden;
* die Kosten der Gemeinschaftsantenne oder des Breitbandkabelanschlusses, also Grundgebühr, Wartungs- und Betriebskosten der Anlage,
* die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung, jedoch nur Betriebs- und Wartungskosten, keine Reparaturkosten,
* sonstige Kosten, beispielsweise Aufwendungen für gemeinschaftliche Einrichtungen wie einen gemeinsamen Hobbyraum oder eine gemeinschaftliche Sauna.


Je nach dem Ergebnis der Abrechnung hat der Mieter dann einen Erstattungsanpruch, bekommt also etwas heraus, oder muss noch eine gewisse Summe nachzahlen. Eine etwaige Nachzahlung ist jedoch nicht sofort fällig, sondern dem Mieter steht eine angemessene Prüfungsfrist von ungefähr einem Monat zu, in
der er, falls Unklarheiten bestehen, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen kann. Gegen Kostenerstattung darf er auch Kopien der Unterlagen anfordern.
Der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung des Mieters verjährt innerhalb von vier Jahren. Da die Nachforderung jedoch erst mit der Vorlage der Abrechnung fällig wird, liegt es weitgehend in der Hand des Vermieters, den jeweiligen Beginn der Verjährung zu bestimmen.

Miete, Mietpreisbindung, Kostenmiete, Marktmiete, Mietvorauszahlung.

Im Mietrecht:

Ein Begriff, der im Rahmen der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 aus dem Gesetzestext verbannt wurde. Er wurde durch den Begriff „Miete" ausgetauscht. Inhaltlich hat sich keine Änderung ergeben:
Üblicherweise wird der vereinbarte „Mietzins" in Geld bezahlt. Dies muss jedoch nicht sein. Der zu bezahlende „Mietzins" kann auch als Sach-, Werk- oder Dienstleistung vereinbart werden.
Ist der „Mietzins" anders als in Geld zu bezahlen, so kann es jedoch für den Vermieter oder den Mieter Schwierigkeiten geben bei Problemen im Mietverhältnis - etwa wenn Mieterhöhungen durchgesetzt werden sollen.
Im Gegensatz hierzu hat der Mieter sicherlich Schwierigkeiten bei der Minderung der Miete, wenn sich Mängel am Mietobjekt herausstel- len. Es empfiehlt sich daher aus praktischen Gründen, die Miete als Gegenleistung in Geld zu vereinbaren. Vermieter und Mieter können jedoch auch zusätzlich vereinbaren, dass eine andere Leistung des Mieters an Erfüllungs statt treten kann.
Weitere Stichwörter:
Fehler der Mietsache, Höhe der Mietminderung, Miete, Mietminderung

(§ 535 BGB) ist das vom Mieter bei der Miete für die Gebrauchsgewährung zu entrichtende Entgelt. Lit.: Dröge, F., Handbuch der Mietpreisbewertung, 3. A. 2005; Hofacker, T., Preisvorschriften für sogenannten preisfreien Wohnraum, 2000; Lützenkirchen, K., Mietnebenkosten von A-Z, 4. A. 2005

war die frühere Bezeichnung für die Miete (Mietvertrag, 2 b).






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