Baubetreuungsvertrag

i. d. R. ein Werkvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter (Geschäftsbesorgung, § 675 BGB). Der Baubetreuer ist rechtsgeschäftlicher Vertreter des Bauherrn. Er verpflichtet sich zur entgeltliehen Planung, Durchführung, Beaufsichtigung und Abrechnung des Bauvorhabens. Auch die Vereinbarung einer schlüsselfertigen Übergabe gegen Festpreis ist möglich. Mit dem ausführenden Bauhandwerker schließt der Baubetreuer im Namen und für Rechnung des Bauherrn selbstständige Werkverträge ab. Die Bauhandwerker sind im Verhältnis zum Bauherrn Unternehmer. Ein vom Baubetreuer eingeschalteter Architekt ist sein Erfüllungsgehilfe. Der Baubetreuer haftet für Fehler des Architekten wie ein Architekt, wenn die technische Baubetreuung Leistungsgegenstand ist.

Die gewerbsmäßige treuhänderische Bauerrichtung sowie die gewerbsmäßige Baubetreuung bedürfen einer gewerberechtlichen Erlaubnis (§ 34 c GewO; Gewerbezulassung). Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn der Baubetreuer oder eine mit der Betriebsleitung betraute Person nicht die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt (einschlägige Vorstrafen; ungeordnete Vermögensverhältnisse u. a.). Die DVO hierzu i. d. F. vom 7. 11. 1990 (BGBl. I 2479) m. Änd. - sog. Makler- und Bauträger-VO - enthält zum Schutz der Immobilienkäufer eine Reihe zwingender Vorschriften, insbes. über die Pflicht zur Absicherung und Information. Der Baubetreuungsvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag eigener Art mit Werkvertragscharakter, in dem der Baubetreuer sich verpflichtet, für den Bauherrn, den er vertritt und deshalb - z. B. im Verhältnis zu den Bauhandwerkern - unmittelbar verpflichtet (Bauherren-Modell), neben der Errichtung des Hauses auch die organisatorische und finanzielle Abwicklung des Baus vorzunehmen. Bauträger ist dagegen, wer das Bauvorhaben im eigenen Namen (für eigene oder fremde Rechnung) durchführt (zur Rechtsnatur des Vertrags s. BGHZ 92, 123). Er baut oft das Anwesen auf seinem eigenen Grundstück und verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Übergabe; die Übereignung bedarf der Form des Grundstückskaufvertrags; s. dort auch zum bloßen Vorvertrag (Kaufanwärtervertrag). Eine Sonderform ist der sog. Generalübernehmervertrag (Übertragung der vorgenannten Aufgaben bei gesondertem Erwerb des Baugrundstücks), während der sog. Generalunternehmervertrag einen reinen Werkvertrag (Übernahme sämtlicher Bauarbeiten mit Übertragung i. E. auf Subunternehmer) darstellt. Steuerlich stellt die B. eine gewerbliche Tätigkeit dar, auch wenn sie von Freiberuflern (freie Berufe), insbesondere von Architekten oder auch von Steuerberatern oder Rechtsanwälten betrieben wird (BFH BStBl. 1989 II 797; 1990 II 534).






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