Beschluss-Sammlung

Bei einer Eigentumswohnung :

Die WEG-Reform hat die unter dem Begriff "Beschluss-Sammlung" aufgeführte Dokumentation in § 24 Abs. 7 WEG völlig neu eingeführt und im Einzelnen geregelt.

Die Beschluss-Sammlung stellt lediglich eine Sammlung der Beschlüsse und von gerichtlichen Entscheidungen dar, ist jedoch keine Sammlung von Protokollen oder Sitzungsniederschriften.

Wie § 24 Abs. 8 WEG zum Ausdruck bringt, ist für die BeschlussSammlung in erster Linie der Verwalter beziehungsweise der Versammlungsleiter verantwortlich.

Die Sammlung dient potentiellen Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern zur Information. Dies insbesondere deshalb, weil Beschlüsse, anders als Vereinbarungen, zu ihrer Wirkung gegen Rechtsnachfolgergemäss § 10Abs. 4WEGnichtimGrundbuch eingetragen werden müssen. Die Beschlusslage erschliesst sich für Rechtsnachfolger ohne Kenntnis der Beschluss-Sammlung nicht ohne Weiteres.

Es setzt sich die Erkenntnis durch, dass die in der Beschluss-Sammlung aufgeführten Beschlüsse nicht "am guten Glauben des Grundbuchs" teilnehmen. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Verwalter einem Erwerber (Rechtsnachfolger) nicht für die Erstellung der Beschluss-Sammlung und der daraus resultierenden falschen Informationen haftet.

Will sich der Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit rechtlich absichern, muss dies in Form einer vertraglichen Klausel im Vertrag zwischen Veräusserer und Erwerber erfolgen. Der Verkäufer kann beispielsweise die Richtigkeit der Beschluss-Sammlung zusichern. Stellt sich diese Zusicherung später als falsch heraus, könnte er seinen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter an den Käufer abtreten und der Verwalter haftet. Hier wird es sicherlich in Zukunft noch gerichtliche Entscheidungen geben. Derzeit gibt es zum Thema "fehlerhafte Beschluss-Sammlung" noch keine veröffentlichten Gerichtsurteile.

Intern dient die Beschluss-Sammlung natürlich auch dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer und eventuell auch einem neuen Verwalter.

Führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäss, stellt dies einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters dar (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

Bestimmte Vorgaben hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung, wie diese zu führen ist, wurden vom Gesetzgeber nicht gemacht. Diese ist natürlich möglich in schriftlicher Form, etwa als Akte, oder mittels elektronischer Hilfe in Form einer Computerdatei mit entsprechenden Ausdrucksmöglichkeiten.

Die Beschluss-Sammlung muss den Wortlaut sämtlicher Beschlüsse sowie gerichtliche Urteilsformeln aufnehmen. Organisations- und Geschäftsordnungsbeschlüsse bedürfen nicht der Eintragung in der Beschluss-Sammlung, da sie sich jeweils mit dem Ablauf der jeweiligen Versammlung erledigt haben.

Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben unverzüglich zu erfolgen. Unverzüglich bedeutet in diesem Zusammenhang unverzüglich. Der Gesetzgeber ist jedenfalls der Meinung, dass die Eintragung in der Beschluss-Sammlung unmittelbar im Anschluss an die jeweilige Beschlussfassung zu erfolgen hat, spätestens am nächsten Tag. Die Eintragung einige Tage später wäre jedenfalls nicht mehr unverzüglich.






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