Baumangel

Bei einer Eigentumswohnung :

Häufig wird Wohnungseigentum dadurch begründet, indem ein Bauträger eine Eigentumswohnanlage projektiert und die Eigentumswohnungen individuell an Interessenten verkauft. Der Bauträger ist ein Gewerbetreibender, der die Baumassnahmen im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnungen vorbereitet und durchführt.

Die Leistungspflicht des Bauträgers besteht in der Pflicht zur Herstellung eines Bauwerkes, zum Beispiel zur Herstellung von Eigentumswohnungen. Meistens verpflichtet sich der Bauträger gegenüber den Erwerbern, die Bauleistung schlüsselfertig zu erbringen und das Bauwerk nach Fertigstellung an den Erwerber zu übergeben. Der Bauträgervertrag enthält werk- und werklieferungsvertragliche sowie kaufvertragliche Elemente und je nach den Umständen des Einzelfalles auch Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht.

Leider ist immer wieder festzustellen, dass die erbrachte Bauleistung mangelhaft ist. Eine Werkleistung ist dann mangelhaft, wenn das Bauwerk "mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern" (§ 633 ff. BGB). Weiter ist ein Werk auch dann mangelhaft, wenn es nicht die "zugesicherten Eigenschaften" hat. Vom Fehler ist der Schaden zu unterscheiden. Die Folge eines Baumangels ist immer ein Schaden und schliesst sich daran an.

Mängel am Sondereigentum machen die Wohnungseigentümer regelmässig bei der Übergabe oder bei der Abnahme der Eigentumswohnung oder später während des Laufs der Gewährleistungsfrist selbst geltend. Die Gewährleistungsfrist beginnt ab Übergabe oder ab Abnahme des Bauwerks, des Sondereigentums. Probleme ergeben sich insbesondere bei der Feststellung beziehungsweise Geltendmachung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum.

Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum entstehen deshalb Probleme, weil sich die Ansprüche als Individualansprüche aus dem Kaufvertrag ergeben und eine individuelle Geltendmachung Schwierigkeiten bereitet.

Bei Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft im Aussenverhältnis zu bedenken (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 WEG). Danach ist die teilrechtsfähige Gemeinschaft Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten oder rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Gemeinschaftsbezogen sind daher im Aussenverhältnis auch Mängelansprüche der Wohnungseigentümer aus Erwerbsgeschäften mit Bauträgern. In diesem Zusammenhang ist auch der Schuldnerschutz (= Bauträger) zu berücksichtigen, da auch der Bauträger sich darauf berufen kann, sich nur mit der Wohnungseigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen und nicht mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer wegen Baumängeln am gemeinschaftlichen Eigentum.

Danach müssen die einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung entscheiden, ob die Gemeinschaft Nachbesserung möchte oder einen Minderungsanspruch oder den kleinen Schadensersatz geltend machen will. Die Befugnis, Minderung oder kleinen Schadensersatz geltend zu machen, steht nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Den grossen Schadensersatz geltend zu machen, die Rückabwicklung des Kaufvertrages, stellt einen Individualanspruch dar, den jeder einzelne Wohnungseigentümer für sich nach Massgabe seines Erwerbsvertrages geltend zu machen hat.

Die genannten Rechte (Nachbesserung/Minderung/kleiner Schadensersatz) und die Befugnisse, diese Rechte auszuüben, sind von der Gemeinschaft geltend zu machen (§ 10 Abs. 7 Nr. 2 und Nr. 3

WEG). Die Ansprüche können von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich oder von einem oder mehreren ermächtigten Wohnungseigentümern geltend gemacht werden (§ 27 Abs. 3 Nr. 2 und Nr. 3 WEG).

Bauprozess, Werkvertrag

Werkvertrag (1, 3).






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