Vereinbarung

Bei einer Eigentumswohnung :

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander richtet sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft (§ 10 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Als Rahmengesetz lässt das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern jedoch weitestgehend Vertragsfreiheit. Es räumt ihnen die Möglichkeit ein, von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen zu treffen, soweit nicht anders ausdrücklich-durch "unabdingbare" oder "zwingende" Vorschriften - bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Bei den Vereinbarungen im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich um Regelungen, denen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Eine nur mehrheitliche Zustimmung reicht nicht aus, um solche abweichenden oder das Gesetz ergänzende Regelungen zu treffen.

Damit diese vom Gesetz abweichenden oder das Gesetz ändernde Regelungen auch im Falle des Eigentümerwechsels Rechtswirkung gegenüber dem neuen Eigentümer entfalten, müssen diese Vereinbarungen als "Inhalt des Sondereigentums" in das Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG). Ohne Eintragung in das Grundbuch wirken Vereinbarungen zwar unter den jeweiligen Eigentümern, die die vom Gesetz abweichenden Regelungen getroffen haben, verlieren jedoch grundsätzlich ihre Rechtswirkung unter allen Beteiligten, wenn ein neuer Eigentümer in die Gemeinschaft eintritt.

Von einer Vereinbarung zu unterscheiden ist der Beschluss. Vereinbarungen sind immer dann erforderlich, wenn vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen werden sollen, während Beschlüsse der Wohnungseigentümer Verwaltungsangelegenheiten regeln, für die das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Beschlusskompetenz einräumt. Nach den neuen Bestimmungen können jedoch bestimmte Regelungen, die früher einer Vereinbarung bedurft hätten, durch mehrheitliche Beschlussfassung getroffen werden. Dies gilt in erster Linie für Kostenverteilungsregelungen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG) und für Modernisierungsmassnahmen (§ 22 Abs. 2 WEG).

Vertrag

Vertrag, völkerrechtlicher Vertrag, Wohnungseigentum (3).






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