Immobilienfonds

Bei dieser Art von Fonds handelt es sich um eine Spezialform des Investmentfonds (siehe dort). Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds dürfen nur von Kapitalanlagegesellschaften vertrieben werden und unterliegen den strengen Vorschriften des Kapitalanlagegesellschaftengesetzes (KAGG). Der Fonds muss Eigentümer von mindestens zehn Grundstücken sein, von denen keines mehr als 15 % des Fondsvermögens ausmachen darf. Die Verwaltung des Fondsvermögens muss auf eine so genannte Depotbank übertragen werden. Einmal jährlich wird der Wert der Fondsgrundstücke von einem Sachverständigenausschuss festgestellt.
Einnahmen aus offenen Immobilienfonds werden wie Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert. Die mit dem direkten Erwerb von Immobilien sonst verbundenen Steuervergünstigungen gelten hier also nicht.
Geschlossene Immobilienfonds gibt es vor allem im Bereich großer gewerblicher Immobilien. Dieser Fondstyp unterliegt nicht den Vorschriften des KAGG. Meist besteht das Fondsvermögen nur aus einem einzigen Objekt,
z. B. einem Hotel oder einem Einkaufszentrum. Die Anzahl der Beteiligungen ist feststehend, ein jederzeitiger "Ausstieg" ist in aller Regel nicht möglich. Rechtlich wird der Anleger meist Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Kommanditgesellschaft und schließt als Miteigentümer der Immobilie einen Vertrag ab, der notariell beurkundet werden muss. Die steuerliche Behandlung der Einnahmen und Ausgaben aus geschlossenen Immobilienfonds ist äußerst schwierig und bedarf der Beratung durch einen Steuerfachmann. Der Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds sollte nur nach reiflicher Überlegung und juristischer sowie steuerlicher Prüfung erfolgen.

§§28, 31, 32, 34 KAGG Investmentfonds

Ein I. wird zur Durchführung eines bestimmten Immobilienvorhabens meist in Form einer KG (Immobilien-KG), häufig unter der Initiative einer Bank oder einer Versicherung, gegründet, um das in bestimmter Höhe erforderliche Eigenkapital zu sammeln (geschlossener Immobilienfonds, z. B. Bau eines Einkaufszentrums, einer Hotelanlage o. ä.). Zweck des I. ist nach der Bauphase die Vermietung/Verpachtung des Objekts. Die KG ist im Handelsregister eingetragen, gilt aber mangels Betrieb eines Handelsgewerbes als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB, sog. Schein-KG), außer sie wird als gewerblich geprägte Personengesellschaft geführt (Personengesellschaften, Verlustzuweisungsgesellschaft). Steuerlich erzielt der geschlossene I. durch seine Gesellschafter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einkünfte werden mittels Feststellungsverfahrens auf die einzelnen Gesellschafter verteilt (Besteuerungsverfahren). Hohe Anfangsverluste auf Grund Sonderabschreibungen, fondsbedingter Aufwendungen (BMF BStBl. I 1990, 366, 1992, 585, und 1995, 167) und auf Grund Schuldzinsen durch Fremdfinanzierung des Eigenkapital-Anteils des einzelnen Beteiligten machen die Beteiligung an einem geschlossenen I. steuerlich interessant, weil die zugewiesenen Verluste mit anderen positiven Einkünften des Anteilseigners saldiert werden können (Verlustausgleich), so dass ein Teil der Investition durch Steuerersparnis finanziert wird. Dabei sind jedoch die Verlustverrechnungsbeschränkungen bei sog. Steuerstundungsmodellen zu beachten. Steuerlich werden die Verluste nur anerkannt, wenn sowohl der I. als auch der einzelne Anleger mit Einkunftserzielungsabsicht handelt (Liebhaberei). Die Veräußerung des Anteils nach Ablauf der Verlustphase kann steuerschädlich sein. Auch der Erwerb eines Anteils an einem I. mit Rückkaufgarantie ist Indiz gegen die Einkunftserzielungsabsicht (BFH BStBl. II 1995, 165).

Als offene I. bezeichnet man Kapitalanlagegesellschaften, die in Immobilien investieren.






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