Bauliche Veränderungen

Der Begriff spielt besonders im Mietrecht eine nicht unbeträchtliche Rolle. Waren dem Mieter bauliche Veränderungen des Mietobjekts - wie Einbauten, Einrichtungen, die damit verbunden wurden oder Installationen - überhaupt erlaubt, so ist er bei Auszug aus der Wohnung verpflichtet, diese wieder zu beseitigen. Das Einverständnis des Vermieters mit der Massnahme schliesst diese Verpflichtung keineswegs aus. Es kann natürlich auch beim Auszug vereinbart werden, dass die Einbauten in der Wohnung belassen werden dürfen. Ein Anspruch darauf besteht aber nicht, so dass auch eine teure Holzverkleidung, Zwischendecken etc. vom Mieter wieder entfernt werden müssen.
Viel schwieriger ist jedoch die Frage zu beantworten, welche baulichen Veränderungen der Mieter mit oder ohne die Zustimmung des Vermieters durchführen darf. Ein Eingriff in die Substanz des vermieteten Gebäudes ist auf jeden Fall nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Zu den baulichen Veränderungen zählen keine Hilfsmassnahmen, wie das Einschlagen von Nägeln, das Setzen von Dübeln oder das Verkleben von Teppichböden. Geringfügige Substanzverletzungen ohne Dauerfolgen für das Mietgebäude sind dann möglich, wenn es dabei um das Einrichten der Wohnung geht. Der Vermieter kann sich deshalb nicht gegen das Aufstellen von Raumteilern oder die Einrichtung einer Einbauküche wenden. Auch das Anbringen einer Holzvertäfelung ist ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Kann der Mieter durch bauliche Veränderungen eine verbesserte Nutzung des Mietobjekts herbeiführen, dann muss der Vermieter schon einen besonderen Grund haben, um diese bauliche Veränderung verhindern zu können, auch dann, wenn im Mietvertrag bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters ausdrücklich ausgeschlossen sind. Unter Umständen kann z.B. der Einbau eines Bades, die Änderung der Heizungsart oder auch ein Türdurchbruch durchaus gegen den Vermieter durchgesetzt werden. Ein Umbau der Wohnung mit einer dauerhaften Umgestaltung ist natürlich nicht möglich.

Bei einer Eigentumswohnung:

Unter baulichen Veränderungen wird in der Regel Folgendes verstanden: alle Massnahmen, welche das architektonisch-ästhetische Bild des Gebäudes (optischer Eindruck) innen und aussen sowie den Zustand der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen verändern und dabei insbesondere die Stabilität, Sicherheit und Solidität des Gebäudes beeinträchtigen können.

Grundsätzliches normiert § 22 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 14 WEG. Legt man diese Vorschriften zugrunde, liegen immer dann bauliche Veränderungen vor, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, wenn die entsprechenden Massnahmen für die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil bedeuten, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Mass hinausgeht. Die baulichen Veränderungen sind streng zu unterscheiden von den Massnahmen zur Instandsetzung und Instandhaltung sowie von Modernisierungsmassnahmen (modernisierende Instandsetzung).

Auch der nachträgliche Anbau eines Balkons, wenn dadurch neben der optischen Beeinträchtigung des Gebäudes auch der Lichteinfall in einer Nachbarwohnung beeinträchtigt wird, ist als Neuanlage und Neugestaltung eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG, ebenso die Anbringung einer Balkonüberdachung.

Zu den baulichen Veränderungen gehören auch die Ersatzbeschaffungen für gemeinschaftliche Geräte und Einrichtungen, wenn damit eine Erneuerung verbunden ist. Beispiele sind der Ersatz einer Holztüre durch eine moderne Glastüre oder der Austausch eines herkömmlichen Türschliessers durch eine elektrische Türschliessanlage. Auch die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen gehören zu der baulichen Veränderung. Als Beispiel sei hier die Umwandlung einer Grünfläche in einen Kfz-Abstellplatz genannt. Diese Massnahmen müssen einstimmig von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Die WEG- Novelle hat dazu kaum Neues gebracht (WEG-Reform).

Gibt es nur einen Mehrheitsbeschluss, so können bauliche Veränderungen durchgeführt werden, wenn der Beschluss nicht innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Wohnungseigentümer beim Amtsgericht im Wege der Klage angefochten wird. Dann müsste das Gericht den Beschluss für unwirksam erklären. Wird ein solcher Beschluss nicht angefochten, so muss auch der Wohnungseigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, sich an den Kosten anteilmässig beteiligen.

Ein Beschluss über die Genehmigung einer konkreten baulichen Veränderung ist auch dann nicht nichtig, wenn von einer baulichen Veränderung tatsächlich beeinträchtigte Wohnungseigentümer von der Mehrheit überstimmt wurden (BGH, Beschluss vom 02.09.2000, Az.: VZB 58/99; NJW 2000, 3500). Daran ändert auch die WEG-Novelle nichts.

Wird ein entsprechender Beschluss durch das Gericht aufgehoben, kann ein Anspruch auf Beseitigung von baulichen Veränderungen bestehen und wandelt sich um in einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes.

Im Unterschied zur bisherigen Rechtslage sind bauliche Veränderungen künftig jedoch stets der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer unterstellt. Ziel des Gesetzgebers in diesem Zusammenhang war es nämlich, zu verhindern, dass bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die die Wohnungseigentümer vor vollendete Tatsachen stellen, ohne dass zuvor geprüft wurde, wen die Massnahme im Sinne von § 14 Abs. 1 WEG nachteilig beeinträchtigt. Massnahmen baulicher Veränderung bedürfen künftig einer entsprechenden Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung. Die bisherige Möglichkeit, die erforderliche Zustimmung auch ausserhalb der Wohnungseigentümerversammlung zu erteilen, ist damit nicht mehr gegeben. Problematisch ist allerdings nach wie vor die Situation, wenn ein die bauliche Veränderung gestaltender Beschluss gefasst wurde, mit der Baumassnahme unverzüglich begonnen wurde und noch vor Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses eine Anfechtungsklage seitens eines Wohnungseigentümers erhoben wird. Man wird in diesen Fällen unterscheiden müssen, ob es möglich ist, die Bauausführung noch rückgängig zu machen oder ob diese bereits fertig gestellt ist und ein Rückbau unzumutbar wäre. Gegebenenfalls muss die begonnene Baumassnahme, bevor der Beschluss bestandskräftig ist, im Wege einer einstweiligen Verfügung nach § 935 ff. ZPO vorläufig gestoppt werden.

Im Falle einer "Nichtbeeinträchtigung" von Wohnungseigentümern bei baulichen Massnahmen ist kein Beschluss erforderlich: Anbringen von Wäschetrockenstangen auf dem Balkon, wenn diese nicht sichtbar sind beziehungsweise diese das Erscheinungsbild nur unwesentlich ändern oder der Hausfront sogar durch farbliche Gestaltung ein freundliches Aussehen geben.

Weiteres Beispiel: Schaffung eines Dachdurchbruchs und der Einbau eines Fensters durch den Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, wenn ein konkreter Nachteil nicht erkennbar ist, etwa ein von der Strasse aus "nicht sichtbares" Dachflächenfenster.






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