Gesamthypothek

Hat jemand eine Forderung an eine Person, der mehrere Grundstücke gehören, dann kann vereinbart werden, dass diese Forderung durch eine Hypothek an allen diesen Grundstücken abgesichert wird. In diesem Fall - also bei einer Hypothek an mehreren Grundstücken - spricht man von einer Gesamthypothek. Es handelt sich, obwohl die Hypothek auf mehrere Grundstücke errichtet ist, nicht um eine Hypothekenmehrheit, sondern nur um eine einzige Hypothek. Dementsprechend muss es auch immer der einheitliche Hypothekentyp sein, wie z.B. Brief- oder Buchhypothek oder auch Sicherungshypothek. Nicht erforderlich ist allerdings, dass diese Gesamthypothek an Grundstücken eines einzelnen Eigentümers bestellt wird. Ohne weiteres könnten es auch Grundstücke verschiedener Eigentümer sein. Im Grundbuch wird diese
Hypothek auch ausdrücklich als Gesamthypothek bezeichnet, auch wenn das keine rechtliche Voraussetzung für ihre Entstehung ist. Auch in bezug auf eine Übertragung der Hypothek oder eine zusätzliche Belastung oder hinsichtlich Verfügungsbeschränkungen gilt grundsätzlich das Einheitsprinzip.

Besteht für eine Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken, so haftet jedes Grundstück für die ganze Forderung. Der Gläubiger kann nach seinem Belieben die einzelnen Grundstücke ganz oder z. T. in Anspruch nehmen. Er kann statt dessen auch den Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke so verteilen, dass jedes Grundstück nur für den zugeteilten Betrag haftet (Hypothekverteilung), § 1132 BGB.

(§ 1132 BGB) ist die für eine Forderung an mehreren Grundstücken bestellte oder durch Teilung eines hypothekarisch belasteten Grundstücks entstehende Hypothek. Bei ihr haftet jedes Grundstück für die gesamte Forderung. Wird der Gläubiger aus einem der Grundstücke befriedigt, werden alle Grundstücke von der Belastung frei (§ 1181 II BGB). Lit.: Becher, W., Die BewegungsVorgänge bei der Gesamthypothek, 1976

einheitliche Hypothek für eine Forderung an mehreren Grundstücken (§ 1132 BGB). Die belasteten Grundstücke können einem oder mehreren verschiedenen Eigentümern gehören. Die Befriedigung des Gläubigers aus einem der mithaftenden Grundstücke ist auflösende Bedingung für die Belastung jedes der Grundstücke. Gemäß § 1132 Abs. 1 S. 1 Halbsatz 2 BGB haftet jedes der belasteten Grundstücke für die gesamte Forderung. Ähnlich wie bei einer Gesamtschuld kann der Gläubiger die Befriedigung also nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder zu einem Teil suchen (§ 1132 Abs. 1 5. 2 BGB). Der Gläubiger ist aber berechtigt, den Forderungsbetrag auf die einzelnen Grundstücke so zu verteilen, dass jedes Grundstück nur für einen Teilbetrag haftet (§ 1132 Abs. 2 BGB).
Die Voraussetzungen für die Entstehung sind zunächst dieselben wie bei jeder Hypothek (Einigung
S. d. §§ 873 Abs. 1, 1113 BGB; Eintragung i. S. d. §873 Abs.1 BGB; Bestand der zu sichernden Forderung (wg. Akzessorietät der Hypothek); ggf. Briefübergabe, §§ 1115 ff. BGB; Einig sein; Berechtigung). Zusätzlich gibt es aber folgende Besonderheiten:
- Forderungsidentität: Für alle Belastungsgegenstände muss der Rechtsgrund des zu sichernden Anspruchs der gleiche sein. Dabei muss ein und dieselbe Forderung aber nicht auf allen Grundstücken in gleicher Höhe gesichert werden. Denn wenn der Gläubiger bei der Realisierung des Rechts den Haftungsumfang frei bestimmen kann, muss ihm dies auch schon bei der Begründung der Hypothek möglich sein. Eine Gesamthypothek besteht allerdings nur insoweit, als die Grundstücke in der gleichen Höhe belastet sind.
Beispiel: Wird z. B. eine Forderung in Höhe von 30.000 € auf dem einem Grundstück in voller Höhe, auf dem anderen nur in Höhe von 20.000 € gesichert, so liegt nur in Höhe von 20.000 € eine Gesamthypothek vor, hinsichtlich der restlichen 10.000 € ist nur das in voller Höhe belastete Grundstück mit einer Einzelhypothek belastet.
- Artgleichheit: Die Art der Hypothek muss bei allen belasteten Grundstücken die gleiche sein. So kann z. B. nicht auf dem einen Grundstück eine -Briefhypothek, auf einem anderen Grundstück eine Buchhypothek lasten.
- Gläubigeridentität: Der Gläubiger muss bei allen mit der Gesamthypothek belasteten Grundstücken der Gleiche sein (einer Schuldeneridentität bedarf es hingegen nicht).
Eine rechtsgeschäftliche Gesamthypothek kann als „ursprüngliches” (Ersterwerb) oder „nachträgliches” (Zweiterwerb) Gesamtrecht entstehen.
Erfolgt die Befriedigung aus einem der belasteten Grundstücke, so werden auch die übrigen Grundstücke frei (§ 1181 Abs. 2 BGB).
Die vorgenannten Grundsätze finden entsprechende Anwendung auf die Gesamtgrundschuld (vgl. § 1192 BGB). Ausnahmen ergeben sich mit Blick auf das Risikobegrenzungsgesetz nur für den Fall des gutgläubigen einredefreien Erwerb einer Gesamt(sicherungs)- grundschuld, der nach § 1192 Abs. la BGB nicht möglich ist.

Eine G. ist eine einheitliche Hypothek für eine Forderung an mehreren Grundstücken (§ 1132 BGB). Entsprechend der Gesamtschuld haftet jedes der belasteten Grundstücke für die gesamte Forderung; der Gläubiger ist aber berechtigt, den Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke in der Weise zu verteilen, dass jedes Grundstück nur für den zugeteilten Betrag haftet. Wird der Gläubiger aus einem der Grundstücke befriedigt, so werden auch die übrigen Grundstücke frei (§ 1181 II BGB). Wird die gesicherte Forderung bezahlt, so entsteht eine Eigentümerhypothek, die den Eigentümern der belasteten Grundstücke in Gemeinschaft zusteht (§§ 1172, 1163, 741 ff. BGB). Befriedigt nur einer der Eigentümer den Gläubiger der G., so erwirbt nur er die Hypothek, und zwar an seinem Grundstück; die Hypothek an den übrigen Grundstücken erlischt, sofern er nicht von den anderen Grundstückseigentümern Ersatz verlangen kann (dann sichert die Hypothek diese Ersatzforderung, § 1173 BGB). Entsprechendes gilt bei der Befriedigung des Gläubigers durch den ersatzberechtigten persönlichen Schuldner (§ 1174 BGB). Die obigen Ausführungen gelten sinngemäß für eine einheitliche Grundschuld an mehreren Grundstücken (Gesamtgrundschuld).






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