Maklervertrag

Wer eine Wohnung, ein Grundstück, ein Haus oder auch einen Ehepartner sucht, bedient sich oft zur Ersparnis von Mühe und Aufwendungen eines Maklers. Oft hat dieser schon eine entsprechende Anzahl von Angeboten parat, so dass man sich nur noch das gewünschte Objekt oder den gewünschten Partner heraussuchen muss. Der Makler übernimmt eventuell auch selbst die Kosten für Inserate, um Objekte anzubieten oder auch zu suchen.
In einer nicht unbeträchtlichen Anzahl von Fällen ärgern sich die Auftraggeber nachträglich darüber, dass sie nun nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch noch die Tätigkeit des Maklers mit durchaus beachtlichen Beträgen vergüten sollen. Der Makler, der nicht von vornherein ausreichende Sicherheiten eingebaut hat, insbesondere in Form von Unterzeichneten Makleraufträgen, wird dann oft vergeblich um seinen Lohn kämpfen - besonders als Ehemäkler, weil dessen Lohn nicht einmal einklagbar ist, selbst dann nicht, wenn der Ehemäkler dem alternden Kavalier nicht nur eine schöne, sondern auch eine reiche Partie verschafft hat.
Grundsätzlich kann ein Maklervertrag ohne weiteres mündlich geschlossen werden - nur wird es nachträglich dann unter Umständen Schwierigkeiten mit dem Nachweis für den Vertragsabschluss geben können.
Ein Maklerlohn ist grundsätzlich nur dann verdient, wenn auch das zu mäkelnde Geschäft zustandegekommen ist. Nur wer sich unabhängig davon zur Bezahlung von Aufwandsentschädigungen und Provisionen verpflichtet, kann trotz nicht vermittelten Geschäfts zu Zahlungen verpflichtet sein, wobei Provisionszahlungen bei nicht vermittelten Wohnungen grundsätzlich unzulässig sind.
Wie hoch der Maklerlohn ist, hängt von der Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Auftraggeber ab - ist über die Höhe der Provision nicht gesprochen worden, dann gilt der übliche Lohn als vereinbart, der dann gegebenenfalls mit Hilfe des Gerichts ermittelt werden muss.

Vertrag, in dem sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrags eine Vergütung (Maklerlohn) zu zahlen (z.B. bei Grundstücksverkauf, Wohnungsvermittlung). Der Maklerlohn ist nur zu zahlen, wenn der in dem M. vereinbarte Erfolg (Vermittlung oder Nachweis) aufgrund der Tätigkeit des Maklers eingetreten ist. Der M. wird i. d. R. auf bestimmte Zeit abgeschlossen und kann vom Auftraggeber meist jederzeit widerrufen werden.

(§ 652 BGB) ist ein Vertrag, bei dem sich der Auftraggeber unter der Voraussetzung des Zustandekommens eines Vertrages verpflichtet, dem /Wa/c/erfür den Nachweis der Abschlußgelegenheit oder für die Vertragsvermittlung eine Vergütung (Maklerlohn) zu entrichten. Die Vergütungspflicht entsteht nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustandekommt. Von der Rechtsnatur her ist der M. ein Vertrag eigener Art. Jedenfalls ist der M. kein gegenseitiger Vertrag, so daß die §§ 320 ff. BGB keine Anwendung finden. Zu keiner Zeit ist der Makler nämlich zur Maklertätigkeit verpflichtet und auch der Auftraggeber bleibt weiterhin Herr des Geschehens. Er ist nicht auf einen Geschäftsabschluß über den Makler festgelegt und kann auch selbst das Geschäft abschließen. Gemäß §652 1 S.1 BGB ist er zur Zahlung des Maklerlohnes nur dann verpflichtet, wenn das Geschäft auch wirklich nur über den Makler zustandegekommen ist.

Der Abschluß des M. ist grds. formfrei. Wichtig kann aber die Formvorschrift des § 313 S.1 BGB werden. Zwar muß nicht jeder M. beurkundet werden, der auf Erwerb oder Veräußerung eines Grundstücks gerichtet ist, allerdings gilt dann § 313 S.1 BGB, wenn die Freiheit des Auftraggebers, das Grundstückgeschäft über den Makler oder anderweitig abzuschließen, durch unangemessenen Druck im M. eingeschränkt wird. Dies ist z.B. der Fall, wenn im M. vereinbart wird, daß der Auftraggeber das Grundstück zu vorher festgelegten Bedingungen an jeden vom Makler zugeführten Interessenten verkaufen muß oder durch ein vertragliches Strafversprechen Abschlußzwang auf den Auftraggeber ausgeübt wird.

Vertrag, durch den jemand für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Lohn (Maklerlohn, Courtage) verspricht, §§ 652 ff. BGB, §§ 93 ff. HGB. Makler ist nicht verpflichtet, tätig zu werden oder für den Erfolg einzustehen; anders bei Alleinauftrag (Dienstvertrag) oder Erfolgshaftung (Werkvertrag). Der Auftraggeber ist zur Zahlung des Maklerlohnes erst verpflichtet, wenn durch die Tätigkeit des Maklers der begehrte Vertrag zustande kommt. Provisionszahlung kann auch für den Fall vereinbart werden, dass der Vertrag überhaupt nicht oder nicht durch die Tätigkeit des Maklers abgeschlossen wird (z.B. bei Alleinauftrag); jedoch muss Vereinbarung eindeutig sein, wobei Bezugnahme auf Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht ausreicht. Auftraggeber ist hinsichtlich des Abschlusses des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts frei. Verwirkung des Provisionsanspruchs bei auf Vorsatz oder grober Leichtfertigkeit beruhendem Verhalten. Für die Höhe der Provision ist i.d.R. die Vereinbarung massgebend. Nachweismakler, Trödlervertrag.

(Mäklervertrag). Durch den M. verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages (Nachweismakler) oder für die Vermittlung eines Vertrages (Vermittlungsmakler) die vereinbarte, hilfsweise die übliche Provision (Maklerlohn) zu zahlen (§§ 652 ff. BGB). Da der Makler nicht zu einer Tätigkeit verpflichtet ist, handelt es sich um einen einseitig verpflichtenden Vertrag. Der M. ist formfrei, auch wenn er sich auf den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags richtet. Der Auftraggeber muss die Provision nur zahlen, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt u. die Bemühungen des Maklers für den Vertragsabschluss ursächlich gewesen sind (Grundsatz des Erfolgshonorars). Der Makler kann eine Provision unabhängig von der Ursächlichkeit seiner Leistungen oder unabhängig von der Wirksamkeit des abgeschlossenen Vertrages nur verlangen, wenn dies eindeutig u. klar durch Einzelvereinbarung geregelt ist; Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen genügen nicht. Der Auftraggeber braucht Aufwendungen des Maklers nur bei ausdrücklicher Vereinbarung zu ersetzen. Er kann den M. jederzeit widerrufen; umgekehrt ist der Makler jederzeit zur Kündigung berechtigt. Hat der Auftraggeber dem Makler Alleinauftrag erteilt, darf er nicht die Dienste anderer Makler in Anspruch nehmen; zugleich verzichtet er für die Dauer der im M. bestimmten Frist auf sein Widerrufsrecht. Auf seiten des Maklers begründet der Alleinauftrag die Pflicht zum Tätigwerden. - Für den Handelsmakler (z. B. Börsenmakler) gelten besondere Vorschriften (§§ 93 ff. HGB). - Die Vermittlung von Wohnungen richtet sich nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung v. 4.11.1971. Ein Provisionsanspruch entsteht nur, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag abgeschlossen wird, nicht aber bei blosser Vertragsverlängerung, auch nicht bei Vermietung von Wohnungen, an deren Eigentum der Makler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision ist in jedem Fall ausgeschlossen. Der Maklerlohn ist in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben. Vorschüsse dürfen nicht gefordert und nicht angenommen werden. Eine vereinbarte Vertragsstrafe darf 10% der Provision nicht übersteigen. - M. ist auch der Ehemaklervertrag (Heiratsvermittlung).

(§ 652 BGB) ist der Vertrag, bei dem sich der Auftraggeber unter der Voraussetzung des Zustandekommens eines Vertrages verpflichtet, dem Makler für den Nachweis der Abschlussgelegenheit oder für die Vertrags Vermittlung eine Vergütung (Maklerlohn) zu entrichten. Der Makler ist zu einer Tätigkeit nicht verpflichtet. Die Vergütungspflicht entsteht nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Lit.: Klingmann, J., Maklerverträge im internationalen Privatrecht, 1999; Weishaupt, A., Der Maklervertrag im Zivilrecht, JuS 2003, 1166






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