Soziale Wohnungsraumförderung

1.
Definition und Zuständigkeiten: Als s. W. bezeichnet § 1 WoFG die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum und bei der Bildung von selbst genutztem Wohneigentum. Bis zur Föderalismusreform I war die s. W. Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes, seit dem 1. 9. 2006 sind die Länder zuständig (Art. 74 I Nr. 18 GG). Die bundesrechtlichen Vorschriften (dazu 2.) gelten solange fort, bis die Länder eigene Gesetze erlassen (Art. 125 a I GG, dazu 3.). Übergangsvorschriften enthalten Art. 6-9 Föderalismusreform-BegleitG v. 5 9. 2006 (BGBl. I 2098).

2. Bundesrecht: a)
Wichtigste bundesrechtliche Vorschrift der s. W. ist das G über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) v. 13. 9. 2001 (BGBl. I 2376) m. Änd., das als Art. 1 des G zur Reform des Wohnungsbaurechts am 1 1. 2002 in Kraft getreten ist. Es löste das Zweite Wohnungsbaugesetz ab und gilt für alle Förderzusagen, die nach dem 31. 1. 2001 erteilt wurden. Bis zu diesem Stichtag sprach man vom sozialen Wohnungsbau, seitdem von der s. W. Für geförderten Wohnraum (früher: Sozialwohnungen), dessen Förderung vor dem 1. 1. 2002 bewilligt wurde, gelten das Zweite Wohnungsbaugesetz sowie zahlreiche ergänzende Regelungen weiter; s. sozialer Wohnungsbau.

b)
Zielgruppe der s. W. sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Gefördert werden Haushalte mit geringem Einkommen, Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere oder behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfsbedürftige Personen, § 1 WoFG. Finanziell unterstützt werden der Wohnungsbau, die Modernisierung von Wohnraum und der Erwerb von Belegungsrechten bzw. von bestehendem Wohnraum. Die Förderung erfolgt durch Darlehen und Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, Bürgschaften, Garantien und die Zurverfügungstellung von verbilligtem Bauland, § 2.

c)
Zur Sicherung des Förderungszweckes unterliegt sozialer Wohnraum für eine bestimmte Zeit den Bindungen der Förderzusage, insbesondere der Belegungs- und Mietbindung. Sozialer Wohnraum darf daher vom Verfügungsberechtigten (i. d. R. dem Vermieter) nur an Wohnungssuchende zum Gebrauch überlassen werden, wenn diese ihre Wohnberechtigung durch Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins nachweisen, § 27 WoFG. Dieser Schein wird vom Wohnungsamt erteilt.

d)
Sozial geförderter Wohnraum ist den Beziehern niedriger Einkommen vorbehalten. Die Einkommensgrenze beträgt nach Bundesrecht derzeit für einen Einpersonenhaushalt 12 000 EUR, für einen Zweipersonenhaushalt 18 000 EUR, zuzüglich 4100 EUR für jede weitere Person (§ 9 WoFG; die Berechnung der Einkommen erfolgt nach §§ 20 ff. WoFG). Schon vor der Föderalismusreform I konnten die Einkommensgrenzen durch RechtsVO der Länder den örtlichen wohnwirtschaftlichen Verhältnissen angepasst werden. Überschreitet der Mieter im Laufe der Zeit die gesetzlichen Einkommensgrenzen, so berechtigt dies den Vermieter nicht zur Kündigung. Zur Vermeidung von Fehlförderungen können die Länder jedoch Vorschriften über die Erhebung einer Ausgleichszahlung von Mietern geförderter Wohnungen erlassen (früher: Fehlbelegungsabgabe), §§ 34 ff.

e)
Damit Berechtigten erschwinglicher Wohnraum zur Verfügung gestellt bleibt, unterliegt sozialer Wohnraum für die Dauer der Förderung einer Mietbindung. Die Förderzusage bestimmt daher die höchstzulässige Miete (ohne Betriebskosten), die der Vermieter nicht überschreiten darf, § 28. Innerhalb dieser Grenze ist eine Mieterhöhung nach allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften möglich, insbes. also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB, s. Wohnraummietvertrag 2 b. Betriebskosten kann der Vermieter ebenfalls nur nach allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften vom Mieter verlangen, vgl. §§ 556, 556 a, 560 BGB. Die §§ 32, 33 enthalten weitere Vorschriften zur Sicherung der Belegungs- und Mietbindung. So kann sich z. B. ein Dritterwerber gegenüber dem Mieter grds. nicht auf Eigenbedarf berufen, solange die öffentliche Förderung andauert.

f)
Berechnungen der Wohnfläche richten sich nach der Wohnflächenverordnung, Aufstellungen von Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Es besteht ein umfangreiches Berichts- und Statistikwesen; zahlreiche Regelungen sind bußgeldbewehrt, § 52 WoFG.

g)
S. ferner Wohngeld.

3. Landesrecht:
Einige Länder haben eigene Wohnraumförderungsgesetze erlassen, etwa Baden-Württemberg, Bayern (Bay. Wohnraumförderungsgesetz v. 10. 4. 2007, GVBl. 260, m. Änd.), Hamburg oder Schleswig-Holstein, deren Prinzipien dem WoFG entsprechen.






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