Sondernutzungsrecht

Uber Gemeingebrauch hinausgehende Nutzung einer öffentlichen Sache. Sie bedarf besonderer Zulassung (Konzession,
Nutzungsverleihung), z.B. das Aufsteilen von Tischen und Stühlen vor Cafés auf dem Gehweg.

Bei einer Eigentumswohnung:

Ein Sondernutzungsrecht kann dem Wohnungseigentümer im Wege des Teilungsvertrages, der Teilungserklärung oder der nachträglichen Vereinbarung, jeweils verbunden mit der Eintragung im Grundbuch, eingeräumt werden.

Es ist zumeist das Recht, gemeinschaftliches Eigentum allein zu gebrauchen. Sondernutzungsrechte gewinnen vor allem dort an Bedeutung, wo Sondereigentum nicht begründet werden kann, da der betreffende Gebäudeteil unbedingt dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient und daher zwingend Gemeinschaftseigentum darstellt.

In dem ganz speziellen Fall der Hebebühnengaragen, an denen wegen der Veränderlichkeit des Raumes kein Sondereigentum begründet werden kann, hilft das Sondernutzungsrecht dem jeweiligen Eigentümer, eine dem Sondereigentum sehr nahekommende Stellung zu erreichen.

Sondernutzungsrechte können nicht nur zum Gebrauch gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt werden, sondern können sich auch auf das Sondereigentum eines anderen Miteigentümers beziehen, zum Beispiel Benutzung eines bestimmten Gartenteils oder einer Terrasse. Neben dem dinglichen Sondernutzungsrecht, das zu seiner Begründung der Eintragung ins Grundbuch bedarf, gibt es ebenfalls ein "schuldrechtliches Sondernutzungsrecht", bei dem die Wohnungseigentümer die Sondernutzung im Beschlusswege ohne Eintragung ins Grundbuch vornehmen.

Dingliche Sondernutzungsrechte sind mit dem Wohnungseigentum rechtlich verbunden und können keinem Dritten zustehen (BGHZ73, 145).

Der Sondernutzungsberechtigte kann nur zusammen mit seinem Eigentum über seine Rechte verfügen, ausser in dem Fall, dass er diese an einen anderen Wohnungseigentümer aus derselben Gemeinschaftveräussert. In diesem Fall benötigt der Sondernutzungsberechtigte auch nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

An aussen stehende Dritte kann ein Sonderrecht nur gemeinsam mit dem dazugehörigen Sondereigentum übertragen werden. Jedoch kann zwischen einem Wohnungseigentümer und einem Dritten die Ausübung des Sondernutzungsrechts schuldrechtlich, beispielsweise durch einen Mietvertrag, gestattet werden. Hierzu bedarf es auch nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, es sei denn, dies ist besonders in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

Die Gestaltungsgrenzen des Sondernutzungsrechts sind dann erreicht, wenn dieses bauliche Veränderungen vorsieht, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Des Weiteren darf das Sondernutzungsrecht nur so weit gestaltet werden, dass nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar eingeschränkt werden.

So ist es beispielsweise nicht erlaubt, seinen Kfz-Einstellplatz derart einzuzäunen, dass der Einstellplatz-Nachbar den ihm zugewiesenen Platz nicht mehr nutzen kann (BayObLG, MDR 1981, 937).

Ist einem Wohnungseigentümer ein bestimmter Kelleranteil des gemeinschaftlichen Eigentums zur Sondernutzung zugewiesen worden, kann es zu Problemen kommen. Einem Wohnungseigentümer kann nicht untersagt werden, Kellerräume zu anderen Zwecken als zum Lagern von Gegenständen und zur Aufbewahrung von Vorräten zu nutzen (Bastelecke für Heimwerker). Eine Nutzung als Wohn- oder Büroräume ist hingegen nicht zulässig.

Beim Anbringen von Sanitäranschlüssen kann die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass diese Anschlüsse getrennt werden. Das Anbringen der Sanitäranschlüsse ist ein Indiz dafür, dass der Kellerraum als Wohnraum genutzt werden soll (BayObLG, ZMR 1993, 530).






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