Grundstückskaufvertrag

Jede Verpflichtung, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beobachtung dieser Form geschlossener G. wird jedoch seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 313 BGB). Die Vorschrift gilt auch für Erbbaurecht, -"»Wohnungseigentum, bindende Vertragsangebote, unwiderrufliche Vollmachten zum Abschluss eines G.es. Für Aufhebung eines G.es keine Form vorgeschrieben. a. Unbedenklichkeitsbescheinigung, Unschädlichkeitszeugnis, Grunderwerbssteuer.

Kauf; notarielle Beurkundung.

Während ein Vertrag grundsätzlich ohne besondere Form geschlossen werden kann, bedarf der Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, ein Erbbaurecht hieran zu bestellen oder Wohnungseigentum einzuräumen, wegen seiner besonderen Bedeutung der notariellen Beurkundung (§ 311 b I 1 BGB; Form, 1 c). Das Gleiche gilt auch für eine bloße Erwerbsverpflichtung des Käufers. Formbedürftig ist jeder Vertrag, der irgendwie die Verpflichtung enthält, Grundstückseigentum zu übertragen oder zu erwerben, so z. B. die Einbringung in eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, ein bindendes Vertragsangebot, die Begründung eines Ankaufs- oder Optionsrechts, auch eine unwiderruflich erteilte Vollmacht, weil bereits hierdurch eine Bindung des Verkäufers eintritt; s. a. Baubetreuungsvertrag, Parzellierung. Auch der bloße Vorvertrag (Vertrag, 3) bedarf der Form des § 311 b I 1 BGB, desgl. ein Kaufanwärtervertrag beim Baubetreuungsvertrag i. w. S. Die Verpflichtung umfasst im Zweifel auch das Zubehör (§ 311 c BGB). Eine nachträgliche Abänderung bedarf der Beurkundung nur insoweit, als die Pflichten eines Vertragsteils hierdurch vergrößert werden (z. B. geringerer Kaufpreis), daher z. B. nicht die Aufhebung eines wirksam geschlossenen G. vor dessen Vollzug (anders, wenn bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde). Formbedürftig ist der gesamte Vertrag mit allen Nebenabreden; ein Verstoß hiergegen - z. B. bei bewusst zu niedrig angegebenem Kaufpreis, sog. Schwarzkauf - führt zur Nichtigkeit des Vertrags.

Ein ohne Beachtung der erforderlichen Form geschlossener G. wird jedoch durch Heilung des Mangels (ex nunc) wirksam, wenn er erfüllt wird, d. h. die Auflassung ordnungsgemäß erklärt und der Rechtsübergang im Grundbuch eingetragen wird (§ 311 b I 2 BGB; Grundstücksrechte; Eigentumsübertragung, 1). Der Rechtserwerb des Käufers im Wege der Heilung kann nach Erklärung der Auflassung nur durch eine einstweilige Verfügung verhindert werden (Erwerbsverbot; Verfügungsbeschränkungen). Zum Grundstücksverkehr im Beitrittsgebiet (Genehmigungspflicht u. a.) s. GrundstücksverkehrsVO i. d. F. v. 20. 12. 1993 (BGBl. I 2221) m. Änd.






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