Pacht

Die Pacht ist ein Vertragsverhältnis, das teilweise dem Mietverhältnis gleicht. Mit dem Pachtvertrag gewährt der Verpächter dem Pächter gegen ein Entgelt den Gebrauch der gepachteten Sache, räumt ihm darüber hinaus jedoch — anders als bei der Miete — noch zusätzlich das Recht ein, die Früchte der Pachtsache zu nutzen. Ein weiterer Unterschied zur Miete liegt in der Bestimmung, dass der Pächter für die Erhaltung von Inventarstücken der gepachteten Sache sorgen muss und dass er keinen Anspruch darauf hat, die Pachtsache unterverpachten zu dürfen. Verpachtet werden üblicherweise landwirtschaftliche Nutzflächen wie Obstgärten und Felder oder auch Gaststätten samt Inventar. Die Höhe des Pachtzinses richtet sich oft danach, welcher Umsatz bei der Nutzung der Pachtsache erzielt werden kann.
Kleingartenpacht
Da sich diese spezielle Art der Pacht großer Beliebtheit erfreut, hat der Gesetzgeber ein gesondertes Kleingartengesetz erlassen. Es enthält ähnlich dem Wohnraummietrecht in erster Linie Schutzvorschriften zugunsten des Kleingartenpächters. Dazu gehören u. a. Angaben zur Bemessung des Pachtzinses und die Bestimmung, dass eine ordentliche Kündigung wie im Wohnraummietrecht nur aus besonderen Gründen erlaubt ist.

§§ 581ff BGB;

KleingartenG

Miete und Pacht sind recht ähnliche Rechtsverhältnisse, deren Unterscheidung nicht immer leicht möglich ist. Dadurch, dass in vielen Fällen ähnliche rechtliche Folgen verbunden sind, spielt das allerdings auch keine allzu grosse Rolle. Am deutlichsten ist die Unterscheidung dann, wenn erkennbar »Früchte« gezogen werden können. Wer einen Bauernhof pachtet, soll dort nicht nur ein Wohnrecht haben, sondern ihn auch bestellen können. Er soll vor allem das Aneignungsrecht für das Getreide auf den Feldern erhalten, Rinder, Schweine oder ähnliches Getier züchten und verkaufen können etc. Hier wird der Unterschied zur Miete deutlich, weil es bei der Pacht nicht nur um eine Gebrauchsüberlassung des Pachtgegenstandes, sondern zusätzlich um Nutzungsrecht geht.
Werden dem Pächter nicht nur Haus und Grundstücke, sondern auch Inventarstücke überlassen, so muss er diese erhalten und gegebenenfalls bei Beschädigungen und Zerstörung wieder ersetzen. Das gesamte Inventar ist bei Beendigung der Pacht an den Verpächter wieder zurückzugeben.
Meistens wird die Pachtzeit auf einen bestimmten Zeitraum ausdrücklich festgelegt. Sind keine diesbezüglichen Bestimmungen getroffen worden, ist die Kündigung des Pachtvertrags nur zum Schluss eines Pachtjahres zulässig, wobei wenigstens ein halbes Jahr früher gekündigt werden soll.
Für die Landpacht gelten noch weitere Sondervorschriften.
Ein länger als 2 Jahre dauernder Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, sonst gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen. Pächter und Verpächter sollen bei Beginn des Pachtverhältnisses das, was gepachtet werden soll, gemeinsam beschreiben, wobei insbesondere auch der Zustand der überlassenen Gegenstände festgehalten werden soll. Das gleiche soll bei der Beendigung des Pachtverhältnisses ebenfalls erfolgen. Eventuell kann die Beschreibung der Pachtsache sogar einem Sachverständigen übertragen werden. Wenn der Pächter stirbt, besteht für seine Erben die Möglichkeit, die Fortsetzung des Pachtverhältnisses zu verlangen, wenn sie in der Lage sind, die Pachtsache ordnungsgemäss zu bewirtschaften. Sie müssen dann aber einer eventuellen Kündigung des Verpächters rechtzeitig innerhalb eines Zeitraums von 3 Monaten widersprechen.

Ein dem Mietvertrag ähnlicher Vertrag des Schuldrechts. Von diesem unterscheidet er sich nur dadurch, daß der Verpächter dem Pächter außer der Überlassung des Besitzes und Gebrauches der verpachteten Sache oder des verpachteten Rechts (im subjektiven Sinne) auch noch gestattet, die Früchte der verpachteten Sache oder des verpachteten Rechts zu ziehen. So werden zum Beispiel landwirtschaftlich genutzte Grundstücke oder Gewerbebetriebe meist verpachtet und nicht vermietet. Der Pächter zahlt dafür einen Pachtzins (Zins), der oft auch einfach «die Pacht» genannt wird. Im übrigen finden auf die Pacht die Vorschriften über den Mietvertrag Anwendung (§581 BGB). Es gibt allerdings keinen Kündigungsschutz wie bei der Wohnungsmiete, ausgenommen bei der Pacht von Kleingärten.

1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der anfallenden Früchte zu gewähren. Der Pächter muss den vereinbarten P.zins entrichten. Die P. kann sich i. Gegensatz zur Miete nicht nur auf Sachen, sondern auch auf Rechte beziehen. Ferner gewährt die Miete nur den Gebrauch der vermieteten Sache, während dem Pächter auch die Früchte des gepachteten Gegenstandes zustehen. Die Pacht ist rechtlich weitgehend der Miete angeglichen. Soweit im G nichts anderes vorgesehen ist, finden die Vorschriften über die Miete auf die P. entsprechende Anwendung; §§ 581 ff. BGB. - 2) Der Pächter eines Grundstückes muss das Inventar nach den Regeln einer ordnungsmässigen Wirtschaft in dem Zustand erhalten, in dem es ihm übergeben wurde. Die von ihm angeschafften Stücke werden Eigentum des Verpächters. Nach Beendigung der Pacht hat der Pächter vorhandenes Inventar zurückzugewähren. Landpacht. - 3) Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres, und zwar spätestens am ersten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die P. endigen soll, wirksam ausgesprochen werden. Gibt der Pächter den gepachteten Gegenstand nach der P. nicht zurück, so kann der Verpächter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen; die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen (§ 597 BGB). Verpächterpfandrecht. - 4) Bei verschiedenen P.Verhältnissen besteht ein besonderer gesetzlicher Schutz für den Pächter, Pachtschutz, Partiarischer Vertrag.

Im Mietrecht:

Es gibt einen engen rechtlichen Zusammenhang zwischen Mietverträgen und Pachtverträgen. Der Mieter einer Sache hat das Recht, die an ihn vermietete Sache zu gebrauchen. Der Pächter hat weiter gehende Rechte als der Mieter und ist über den Gebrauch der gemieteten Sache hinaus berechtigt, aus der bestimmungsgemäßen Verwertung der Pachtsache einen Ertrag zu erzielen.
Regelmäßig kann von einem Pachtvertrag gesprochen werden, wenn etwa ein Fischereiverein einen Teil eines Bachlaufes pachtet und als Ertrag aus der Pachtsache Fische fängt und diese verkauft. Ebenso kann der Pächter eines Waldgrundstückes einen Ertrag aus der Pachtsache ziehen, indem er das geschlagene Holz finanziell verwertet. Es ist häufig im Einzelfall sehr schwierig zu entscheiden, ob nun ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag vorliegt. Maßgeblich ist bei der rechtlichen Einordnung jedenfalls nicht, wie die Parteien die getroffene Vereinbarung bezeichnen. Gibt es Streitigkeiten, muss der zuständige Richter regelmäßig rechtliche Untersuchungen darüber anstellen, ob bei der getroffenen Vereinbarung den Berechtigten lediglich ein Gebrauchsrecht (Miete) oder darüber hinaus auch ein Fruchtziehungsrecht (Pacht) übertragen werden sollte.
Als Anhaltspunkt für die Unterscheidung der beiden Begriffe gilt beispielsweise, dass dem Vertragspartner zusätzlich zu den Räumlichkeiten auch Inventar überlassen wird: Dann liegt regelmäßig ein Pachtverhältnis vor.
Nach Maßgabe von § 581 Abs. 2 BGB finden die Vorschriften über die Miete auf Pachtverträge entsprechend Anwendung. Allerdings müssen beim Abschluss von Pachtverträgen einige Besonderheiten beachtet werden. Hierauf soll kurz eingegangen werden:
Wird Inventar mitverpachtet, so bleibt dies in jedem Fall im Eigentum des Verpächters. Allerdings hat der Pächter auf seine Kosten für die Erhaltung des Inventars zu sorgen (vgl. § 586 BGB). Bei Beendigung der Pachtzeit muss der Pächter die übernommenen Inventarstücke in gebrauchsfähigem Zustand zurückgeben.
Sind im Pachtvertrag keine Kündigungsfristen vereinbart worden, so gilt § 595 BGB, und zwar für die Kündigung von Grundstücken und Räumen. Diese gesetzliche Sonderregelung lässt eine Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfristzu. Regelmäßig hat der Pächter keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraum-Mietrecht. Dies kann jedoch bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken oder Kleingärten anders sein. Bei Beendigung eines Pachtverhältnisses muss der Verpächter die Verjährungsfrist des § 548 BGB bezüglich der Herausgabe oder des Ersatzes des Pachtinventars entsprechend beachten. Die Mietrechtsreform vom 1.9. 2001 hat hier praktisch keine Änderungen gebracht.
Weitere Stichwörter:
Garage, Geschäftsraummiete, Mischmietverhäitnis

(§§ 581 ff. BGB). Der Pachtvertrag ist ein schuldrechtlicher gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Verpächter gegen Zahlung des vereinbarten Pachtzinses verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands u. den Genuss der bei ordnungsmässiger Wirtschaft anfallenden Früchte zu gewähren. Von der Miete unterscheidet sich die P. dadurch, dass sie sich nicht nur auf Sachen, sondern auch auf Rechte (z. B. Patentrechte) beziehen kann, vor allem aber dadurch, dass sie nicht allein den Gebrauch, sondern auch die Nutzung gewährt (z.B. Ernteertrag eines verpachteten Hofes, Mietzins eines verpachteten Hauses). Doch finden auf die P. - von den in den §§ 582 ff. BGB geregelten Besonderheiten abgesehen - die Vorschriften über die Miete entsprechende Anwendung.
Für bestimmte Pachtverhältnisse gelten besondere Gesetze: so z.B. für Kleingärten (Schrebergärten) das Bundeskleingartengesetz, für die Jagdpacht die §§ 11-14 BJagdG mit den Ausführungsgesetzen der Länder.

(§ 581 BGB) ist der gegenseitige Vertrag, in dem sich der eine Teil (Verpächter) verpflichtet, dem anderen Teil (Pächter) den Gebrauch des gepachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gestatten, und der andere Teil sich verpflichtet, den vereinbarten Pachtzins zu zahlen. Die P. unterscheidet sich von der Miete durch ihre Erstreckung über Sachen und Gebrauchsgewährung hinaus, doch gilt für sie in weitem Umfang Mietrecht (§ 581 II BGB, abweichend §§ 582- 584b BGB). Sonderfälle sind die Landpacht, die Kleingartenpacht sowie die Jagdpacht und die Fischereipacht. Lit.: Wolf E./Eckert, H./Ball, W., Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. A. 2004; Gerber, W./Eckert, H., Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 6. A. 2004

Pachtvertrag.






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