Umwandlung

einer Kapitalgesellschaft in eine Handelsgesellschaft oder Gesellschaft des bürgerlichen Rechts: UmwandlungsG.

Im Mietrecht:

Befinden sich in einem Anwesen mehrere Wohnungen und werden diese nach Bezug in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft, so laufen die Wohnungsmieter regelmäßig Gefahr, dass ihnen der Mietvertrag anschließend wegen „Eigenbedarf" gekündigt wird. Es ist in der Regel davon auszugehen, dass derjenige, der eine Wohnung käuflich erwirbt, auch selbst darin wohnen möchte. Für den Mieter ist eine derartige Situation regelmäßig nicht vorauszusehen, und er kann sich auch rechtlich dagegen nicht schützen.
Einen gewissen Schutz bietet das im Zusammenhang mit der Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen stehende sog. Vorkaufsrecht des Mieters. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ist in § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt. Das Vorkaufsrecht gilt aber nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum (BGH, NJW 2006, 1869). Dieses Vorkaufsrecht erstreckt sich auch auf nachfolgende Verkäufe nicht, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand (für den Mieter), weil die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (vgl. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Insoweit wird auf die Entscheidung des BGH, abgedruckt in NJW 2007, 2699 verwiesen.
Das Vorkaufsrecht ist somit nur ein unzureichender Schutz für den Mieter.
Deshalb bietet das Gesetz gem. § 577a BGB für den Mieter einen besonderen Schutz. Wurde die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft, dann gibt es drei Jahre lang keine Kündigung wegen Eigenbedarf. Diese dreijährige Sperrfrist gilt allerdings nur, wenn der Mieter in die Wohnung eingezogen ist, bevor das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und bevor diese verkauft worden sind. Wer sich bereits eine Eigentumswohnung mietet, der kann sich auf das Schutzgesetz nicht berufen, auch wenn die Wohnung später verkauft wird. Der besondere Schutz gilt nur bei Umwandlung. Wird das Mietshaus nur in Wohnungseigentum aufgeteilt, ohne dass die Einzelwohnungen weiterverkauft werden, gilt diese Sperrfrist selbstverständlich nicht. Die Wartefrist ist aber einzuhalten, wenn mehrere Personen das Mietshaus gemeinschaftlich erwerben und danach in Wohnungseigentum aufteilen. Allerdings kommt die Sperrfrist dann nicht zum Tragen, wenn die Miteigentümer das Haus so in Eigentumswohnungen aufteilen, dass jeder von ihnen sofort Eigentümer einer Wohnung wird. Der Eigentumswechsel findet gleichzeitig mit der Umwandlung statt. Die Drei-Jahres-Sperrfrist beginnt erst mit dem Tag zu laufen, an dem der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Wird die Wohnung innerhalb der drei Jahre weiterverkauft, beginnt die Frist nicht von neuem zu laufen. Weitere Erwerber treten in die bereits abgelaufene Wartezeit ein.
Der Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung muss die drei Jahre vollständig abwarten. Während dieser Zeit soll der Mieter vor einer Kündigung geschützt werden. Verschickt der neue Eigentümer trotzdem Kündigungsschreiben vor Ablauf der Drei-Jahres-Frist, dann sind diese nichtig.
Die Drei-Jahres-Frist kann auch auf fünf oder zehn Jahre in Ausnahmefällen verlängert sein. Hierzu wird insbesondere auf das Stichwort „Kündigungssperrfrist" verwiesen. Die Landesregierungen sind ermächtigt, entsprechende Verordnungen in einzelnen Ländern zu erlassen, wodurch die Drei-Jahres-Frist verlängert werden kann.
Weitere Stichwörter:
Eigenbedarf, Grundbucheintragung, Kündigungssperrfrist, Unabdingbare Mieterrechte

Bei einer Eigentumswohnung:

Befinden sich in einem Anwesen mehrere Wohnungen und werden diese nach Bezug durch den Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft, so laufen die jeweiligen Wohnungsmieter regelmässig Gefahr, dass ihnen der Mietvertrag anschliessend vom neuen Eigentümer wegen "Eigenbedarf" gekündigt wird. Es ist davon auszugehen, dass derjenige, der eine Wohnung käuflich erwirbt, auch selbst darin wohnen möchte, da sie sich häufig nicht als Kapitalanlage eignet. Für den Mieter ist eine derartige Situation regelmässig nicht vorauszusehen, und er kann sich auch rechtlich dagegen nur schlecht schützen.

§ 577 BGB räumt dem Mieter einer nach Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Fall des Verkaufs an einen Dritten ein.

Dies gilt gemäss § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch dann, wenn der Kaufvertrag vor Bildung der Wohnungsgrundbücher abgeschlossen wurde. Das Vorkaufsrecht wird gemäss § 577 BGB nicht durch Kaufverträge ausgelöst, die der Vermieter mit zum Hausstand gehörenden Personen oder Familienangehörigen abschliesst, auch wenn zugunsten des Käufers eine Eigenbedarfskündigung nicht gerechtfertigt wäre. Die Veräusserung kann somit ebenso der vorweggenommenen Erbfolge dienen oder aus anderen Gründen erfolgen.

Für das mietrechtliche Vorkaufsrecht gelten die §§ 463 bis 473 BGB, wobei der Vermieter gemäss § 577 BGB den Mieter nicht nur über den Inhalt des Kaufvertrages, sondern auch über sein gesetzliches Vorkaufsrecht zu belehren hat, um die zweimonatige Frist, innerhalb derer gemäss § 469 Abs. 2 BGB das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, in Gang zu setzen.

ist die Veränderung eines Unternehmens in ein anderes Unternehmen (oder eine andere Rechtsform) unter Ausschluss der Abwicklung (Universalsukzession), die für besondere Fälle (Verschmelzung, Spaltung, Vermögensübertragung und bloßer Formwechsel) im Einzelnen im besonderen Umwandlungsgesetz geregelt ist. Lit.: Widmann, S./Mayer, D., Umwandlungsrecht (Lbl.), 2004; Schmitt, J./Hörtnagl, R./Stratz, R., Umwandlungsgesetz Umwandlungsteuergesetz, 4. A. 2006; Umwandlungsgesetz, hg. v. Semler, J./Stengel, A., 2003

Gesellschaftsrecht: Der Begriff umfasst gem. § 1 Abs. 1 UmwG die Verschmelzung, die Spaltung, die Vermögensübertragung und den Formwechsel eines Rechtsträgers.
Bis zum Umwandlungsgesetz von 1994 wurde nur der Formwechsel als Umwandlung bezeichnet. Es handelt sich dabei um den traditionellen Umwandlungsfall und gleichzeitig um den einzigen Fall der Umwandlung ohne Vermögensübergang. Ein Formwechsel ist nur für die in § 191 UmwG genannten Rechtsträger möglich, wobei die Ausgangsrechtsformen in § 191 Abs. 1 UmwG und die Zielrechtsformen in § 191 Abs. 2 UmwG jeweils abschließend aufgeführt sind. Für einen Formwechsel muss ein Umwandlungsbeschluss (§ 193 UmwG) gefasst werden. Dieser wird vorbereitet durch den Umwandlungsbericht (§ 192 UmwG). Sondervorschriften über den Formwechsel von Kapitalgesellschaften enthalten die §§ 226 ff. UmwG. Der Formwechsel wird mit der Registereintragung wirksam. Der „alte” und der „neue” Rechtsträger sind bei einem Formwechsel identisch (§ 202 Abs. 1 S.1 UmwG). Es ändert sich nur die Organisations- und Haftungsstruktur. Wegen der Identität der Gesellschaften sind keine Übertragungsakte erforderlich. Eventuelle Grundbuchumschreibungen sind lediglich berichtigend.
Gem. § 2 UmwG gibt es zwei Arten der Verschmelzung, nämlich die Verschmelzung durch Aufnahme und die Verschmelzung durch Neugründung. Die Verschmelzung setzt einen Verschmelzungsvertrag voraus, der zumindest die in § 5 UmwG genannten Angaben enthalten muss, u. a. auch das Umtauschverhältnis der Anteile. Wird ein Rechtsträger im Wege der Verschmelzung durch einen Rechtsträger anderer Rechtsform aufgenommen, ist ein Abfindungsangebot in den Verschmelzungsvertrag aufzunehmen. Die Verschmelzungsbeschlüsse bedürfen bei Kapitalgesellschaften, Vereinen und Genossenschaften einer qualifizierten Mehrheit, bei Personengesellschaften grundsätzlich der Zustimmung aller Gesellschafter. Mit der
Registereintragung geht gern. § 20 Abs. 1 Nr.1 UmwG das Vermögen des übertragenden Rechtsträgers auf den übernehmenden Rechtsträger über. Es findet eine Universalsukzession statt. Die übertragenden Rechtsträger erlöschen (§ 20 Abs. 1 Nr.2 UmwG) und die Anteilsinhaber der übertragenden Rechtsträger werden Anteilsinhaber des übernehmenden Rechtsträgers (§ 20 Abs. 1 Nr. 3 UmwG).
Die Spaltung ist in den §§ 123-173 UmwG geregelt. § 123 UmwG enthält drei Formen der Spaltung. Absatz 1 betrifft die (komplette) Aufspaltung auf andere Rechtsträger unter Auflösung der ursprünglichen Gesellschaft. Bei der in § 123 Abs. 2 UmwG geregelten Abspaltung bleibt der übertragende Rechtsträger erhalten. Nur einzelne Teile seines Vermögens gehen als Gesamtheit auf einen oder mehrere andere Rechtsträger über. An den abgespaltenen Gesellschaften erhalten die Mitglieder der übertragenden Gesellschaft Mitgliedschaftsrechte. Auch bei der in § 123 Abs. 3 UmwG geregelten Ausgliederung werden einzelne Teile des Vermögens auf einen anderen Rechtsträger übertragen. Anders als bei der Abspaltung erhält bei der Ausgliederung der übertragende Rechtsträger selbst Mitgliedschaftsrechte an der ausgegliederten Gesellschaft. Bei allen Formen der Spaltung findet eine (partielle) Universalsukzession statt, die Einzelübertragungen der Vermögensgegenstände erübrigt. Die Betriebsaufspaltung ist keine Spaltung ins Sinne des Umwandlungsgesetzes.
Die §§ 174-189 UmwG ermöglichen eine Vermögensübertragung durch Universalsukzession für bestimmte Rechtsträger, die nicht an einer Verschmelzung oder Spaltung teilnehmen. Mit den am 20. 4. 2007 in Kraft getretenen §§ 122a — 1 UmwG wurde die Richtlinie 2005/56 EG umgesetzt und der Entscheidung in der Angelegenheit „SEVIC Systems AG” Rechnung getragen (EuGH Urt. v. 13. 12. 2005 — RS C-411/03). Durch die Neuregelung können
nunmehr deutsche Kapitalgesellschaften leichter mit anderen Gesellschaften aus der Europäischen Union verschmelzen.
Steuerrecht: Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.

1.
Rechtsträger (Rechtssubjekt), insbes. Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG, Partnerschaftsgesellschaft, zum Teil auch Gesellschaft des bürgerlichen Rechts), Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, KGaA), eingetragene Genossenschaften und eingetragene Vereine sowie Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit, können nach den Vorschriften des UmwandlungsG v. 28. 10. 1994 (BGBl. I 3210) m. Änd., insbes. G v. 19. 4. 2007 (BGBl. I 542), in ihrer Rechtsform umgewandelt werden; ergänzende Einzelvereinbarungen sind grdsätzl. zulässig, soweit das Gesetz nicht abschließend und zwingend ist. Im Einzelnen ist zu unterscheiden:

a) Formwechsel (§§ 190 ff. UmwG): Hier ändert der Rechtsträger (auch) nur seine Rechtsform (z. B. Personenhandelsgesellschaft in Kapitalgesellschaft, möglich auch in eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts). Wegen fortbestehender Identität bedarf es keiner Übertragung des (Gesellschafts-)Vermögens. Voraussetzung ist ein wirksamer U.Beschluss des bisherigen Rechtsträgers und die Eintragung der neuen Rechtsform in das Handelsregister. Besondere Vorschriften über den Formwechsel bei den einzelnen Rechtsträgern enthalten §§ 214 ff. UmwG.

b) Verschmelzung (Fusion, §§ 2 ff. UmwG) ist die Vereinigung der Vermögen von mindestens 2 Rechtsträgern ohne Durchführung einer Liquidation (Abwicklung) gegen Gewährung von (neuen) Anteilen (Mitgliedschaften) an die bisherigen Anteilsinhaber. Bei der Verschmelzung durch Aufnahme überträgt ein Rechtsträger im Wege der Gesamtrechtsnachfolge sein Vermögen als Ganzes auf einen bestehenden anderen Rechtsträger. Voraussetzung ist ein (notariell beurkundeter) Verschmelzungsvertrag, dem die Anteilsinhaber der beteiligten Rechtsträger zustimmen müssen (Verschmelzungsbeschluss) und die Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister. Widersprechenden Anteilsinhabern ist eine angemessene Barabfindung anzubieten, die - ebenso wie das Umtauschverhältnis der alten und neuen Anteile - erforderlichenfalls vom Gericht festgesetzt wird (Spruchverfahren, SpruchverfahrensG v. 12. 6. 2003, BGBl. I 838). Mit der Eintragung im Handelsregister erlischt der übertragende Rechtsträger. Der übernehmende Rechtsträger besteht weiter; vielfach wird eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Bei der Verschmelzung durch Neugründung übertragen mindestens 2 Rechtsträger ihr Vermögen als Ganzes auf einen neuen, von ihnen dadurch gegründeten Rechtsträger. Die Regeln über die Verschmelzung durch Aufnahme gelten grdsätzl. entsprechend. §§ 39 ff. UmwG enthalten sodann besondere Vorschriften über die Verschmelzung unter Beteiligung bestimmter Rechtsträger i. E. Die grenzüberschreitende Verschmelzung von Kapitalgesellschaften im Rahmen der EG ist in §§ 122 a ff. UmwG geregelt.

c) Spaltung (§§ 123 ff. UmwG). Die Spaltung ist in 3 Formen möglich: Ein Rechtsträger kann unter Auflösung ohne Abwicklung sein Vermögen auf mehrere übernehmende (auch neue) Rechtsträger übertragen (Aufspaltung; s. a. Betriebsaufspaltung). Gegenleistung ist die Gewährung von Anteilen (Mitgliedschaften) dieser Rechtsträger an die Anteilsinhaber des übertragenden Rechtsträgers. Voraussetzungen i. E. wie bei der Verschmelzung (oben b). Mit der Eintragung der Aufspaltung erlischt der bisherige Rechtsträger. Bei der Abspaltung bleibt dagegen der sich spaltende übertragende Rechtsträger bestehen; es geht nur ein Teil (oder Teile) des Vermögens auf den anderen (neuen) Rechtsträger über. Schließlich kann ein Rechtsträger aus seinem Vermögen einen Teil (oder mehrere Teile) ausgliedern; der Gegenwert für die ausgegliederten Vermögenswerte gelangt hier in Form von Beteiligungen an dem übernehmenden (oder neuen) Rechtsträger in das Vermögen des übertragenden Rechtsträgers selbst (Ausgliederung).

d) Vermögensübertragung (§§ 174 ff. UmwG): Ein Rechtsträger kann auch unter Auflösung ohne Abwicklung sein Vermögen als Ganzes oder teilweise auf einen bereits bestehenden Rechtsträger übertragen. Hierbei ist an die Anteilsinhaber des übertragenden Rechtsträgers eine Gegenleistung zu gewähren, die in Anteilen oder Mitgliedschaften an dem übernehmenden Rechtsträger besteht.

e) Das Mandat des bisherigen Betriebsrats bleibt bei einer Spaltung grundsätzlich bis zu 6 Monaten (ggfs. noch länger bis zur Abwicklung), die bestehenden Regelungen über Mitbestimmung grdsätzl. 5 Jahre lang bestehen (§§ 21 a, b BetrVG, § 325 UmwG). Auch bleiben die Vorschriften über den Fortbestand der arbeitsrechtlichen Verhältnisse beim Betriebsübergang (§ 613 a BGB) grdsätzl. unberührt (§ 324 UmwG). Die kündigungsrechtliche Stellung eines Arbeitnehmers darf sich auf Grund einer Spaltung usw. für die Dauer von 2 Jahren nicht verschlechtern (§ 323 UmwG). S. a. Mitbestimmung (3).

2.
Steuerlich: Die steuerrechtlichen Folgen der U. regelt das Umwandlungssteuergesetz (UmwStG) v. 7. 12. 2006 (BGBl. I 2782). Es gilt in gleicher Weise für Verschmelzung (s. o. Nr. 1 b; § 2 ff UmwG), Aufspaltung und Abspaltung (s. o. Nr. 1 c; § 123 I und II UmwG) sowie U. in der EU und U. mit Bezug zu Drittstaaten, Formwechsel (s. o. Nr. 1 a; §§ 190 UmwG) und Vermögensübertragung nach §§ 174 ff. UmwG (s. o. Nr. 1 d); Ausgliederungen (s. o. Nr. 1 c) sind grundsätzlich nicht erfasst.

3.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (Kündigungsschutz) Wohnraummietvertrag (5 d).






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